1. Общая ситуация в жилищном строительстве характеризуется заметным снижением прироста жилого фонда, так как при объемах ввода 33-35 млн. кв. м в год и выбытии по ветхости и аварийности 25-26 млн. кв. м в год, нарастают объемы задолженности перед гражданами, переселяемыми из выбывающего жилья. Это значит, что проблемы обеспечения граждан жильем будут обостряться и решение вопросов предоставления жилья военнослужащим и лицам, увольняемым в запас, будет встречаться с все большими трудностями. В качестве радикальной меры, способной снять указанное противоречие, можно рассматривать резкое – в два и более раз увеличение объемов жилищного строительства в стране.
Правительством в настоящее время предпринимаются усилия по подготовке программы строительства экономичного малоэтажного и индивидуального жилья с использованием локальных и автономных систем инженерного оборудования, которое сможет разгрузить приходящие в аварийное состояние централизованные системы инженерной инфраструктуры и ЖКХ (совещание у вице-премьера В.А. Яковлева 13 ноября 2003 г.). Эти виды строительства позволяют снизить стоимость 1кв. м до 4-6 тыс. руб. за 1 кв. м за счет применения местных строительных материалов, дерева, меньшей капиталоемкости монтажа, транспортных составляющих строительства и за счет перехода от централизованных систем теплоснабжения, водоснабжения, очистки – к локальным. При этом потребительские свойства жилья заметно улучшаются прежде всего за счет отказа от применения железобетона как материала, вредного для постоянного пребывания в его среде, а также более высоких теплотехнических и эксплуатационных показателей малоэтажных домов и их меньшей стоимости в сравнении с многоэтажными. Об этом свидетельствует мировой опыт градостроительства: около 80% объемов жилищного строительства в Европе и Америке приходится на односемейные малоэтажные дома с применением деревянных конструкций.
Можно уверенно говорить о том, что требуемый рост объемов жилищного строительства может быть достигнут лишь за счет развития именно этих видов и технологий строительства. Соответственно изменятся методы градостроительной организации застройки. Для ее нужд используются преимущественно пригородные территории, на которых будут располагаться поселки, жилые комплексы малоэтажной и усадебной застройки, размер которых будет во-многом определяться инвестиционными возможностями и расчетами инвестора и ответственного застройщика (девелопера).
Строительство для военнослужащих и лиц, уволенных в запас, может ориентироваться на указанные методы градостроительства и технологий и должно быть совмещено с программой развития малоэтажного и индивидуального жилья как его градостроительная и техническая подпрограмма.
2. Предлагается рассмотреть следующую схему подхода к практической реализации указанной задачи, исходящего из позиции «от проекта – к реализации с созданием необходимых средств и методов реализации».
Требования к жилищному обеспечению примерно 170 тысяч семей офицеров и военнослужащих, не имеющих жилья (МО – 100 тыс.), включают первоочередную задачу строительства 50-70 тысяч жилых единиц для офицеров МО с последующим доведением числа новых жилых единиц для нужд МО до 200-300 и более тысяч. В структуре этого строительства объемы малоэтажных отдельно стоящих домов предлагается определить в 50 тыс. единиц и в 200 тыс. единиц на перспективу с необходимыми для их размещения территориями - около 5 тыс. га на первую очередь и 20 тыс. га – земли резерва.
Распределение жилых единиц по территории страны включает три основных группы площадок такого строительства: 1) строительство на территориях военных городков и в удаленных гарнизонах; 2) строительство на территориях пригородных зон и городов, имеющих ограниченный рыночный спрос на жилье; 3) строительство на территориях пригородных зон и городов, имеющих высокий рыночный спрос на жилье. К третьей группе относятся территории Московской, Ленинградской, Калининградской областей, Краснодарского и Ставропольского краев, Омско-Новосибирского и Приморского мест нахождения.
Предлагается в первую очередь рассмотреть третью группу как основную для развития на текущий период. Это позволит создать две ветви строительства. На выделенной площадке строительства поселка, жилого комплекса – 100-200 га примерно половина введенных домов может продаваться по рыночным ценам. Это позволит в значительной степени возместить расходы на строительство второй половины – домов для военнослужащих.
Инвестиции в строительство такого рода поселков могут быть получены в негосударственных инвестиционных институтах. Основанием инвестиционного строительного кредита является местоположение площадки развития, имеющее высокий рыночный спрос, а также наличие законодательно закрепленной системы накопительных счетов и ГЖС для военнослужащих, обеспечивающей уверенный долгосрочный режим погашения кредита.
В дополнение к предусматриваемому возможному кредиту военнослужащим, погашаемому ими за счет собственных доходов и средств накопительных счетов, необходимо использовать схемы получения строительного кредита застройщиками-девелоперами, позволяющие в сжатые сроки осуществить строительство конкретного поселка, жилого комплекса на 1-2 тыс. домов. Далее девелопер осуществляет продажи домов а) на открытом рынке и б) структуре МО, которая в свою очередь кредитуется банками под гарантии бюджета и принимает этот фонд в качестве служебного, который предоставляется военнослужащим при прохождении службы и может выкупаться ими в ходе или по окончании военной службы. Площадки под строительство поселков отводятся структурам МО и ими, в свою очередь, на конкурсных основаниях передаются девелоперам с установлением договорной цены на строительную продукцию для нужд МО. Средства от продаж домов на рынке недвижимости также направляются в МО в доле стоимости земли.
Отвод площадок под строительство поселков и жилых комплексов для военнослужащих должен использовать статус территорий особого градостроительного регулирования федерального значения в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. Территориальные комплексные схемы и генеральные планы территорий субъектов РФ, перечисленных в третьей группе, в настоящее время разрабатываются, либо готовятся к разработке и в этих документах должны в опережающем порядке быть намечены территории площадок для строительства малоэтажных и усадебных поселков, а поселкам для нужд МО придан указанный выше статус.
Для общей территориальной организации размещения поселков и жилых комплексов МО в соответствии с заданием министерства необходимо в рамках Генеральной схемы развития территории Российской Федерации, подготовка к разработке которой ведется в настоящее время, конкретно определить необходимые территории во всех регионах с учетом перспективных нужд и выделением первой очереди – под строительство 50-70 тыс. жилых единиц в ближайшие два-три года. С позиций градостроительства размещение указанного количества жилых единиц, что составляет примерно 3,5-4,0 млн. кв. м жилья, может быть осуществлено без особых трудностей, особенно в условиях Калининградской, Ленинградской, Омской и Новосибирской областей.
3. Стоимость жилой единицы – квартиры в блокированном малоэтажном доме, площадью 40-60 кв. м или отдельно стоящего дома площадью 70-80 кв.м исчисляется исходя из стоимости «коробки» - до 5 тыс. руб. за 1 кв. м, стоимости инженерного оборудования и инфраструктуры – до 1 тыс. руб., отнесенных к 1 кв. м дома и стоимости участка – 30-50 руб. за 1 кв. м его площади. Таким образом цена блок-квартиры составит в среднем около 300 тыс. руб., жилого дома на участке 1000 кв. м – около 500 тыс. рублей.
Должна быть упомянута демографическая сторона в решении вопроса предоставления жилья военнослужащим. Люди самого продуктивного возраста объективно находятся сегодня в самых тяжелых жилищных условиях и решительное изменение этого положения станет целевым вкладом в умножение российского народонаселения.
При структуре строительства в 30-40% блок-квартир и 60-70% домов стоимость жилого комплекса на 1000 жилых единиц на территории 80-100 га составит 400-420 млн. руб., т.е. около 400 тыс. рублей на 1 единицу. Суммарная стоимость комплекса вполне укладывается в диапазон приемлемых показателей для независимых инвестиционных институтов и работа по подготовке отводов, составлению бизнес-планов и определению условий строительного кредитования может быть начата незамедлительно.
Анализ ряда генеральных планов городов и областей, относящихся к третьей группе, показывает хорошие возможности для размещения подобных комплексов в непосредственной близости к городам-центрам областей и к транспортным коммуникациям. В качестве мест пилотных проектов, позволяющих детально технологизировать и формализовать процесс создания таких жилых комплексов-поселений, можно принять Калининградскую, Ленинградскую, Омскую и Новосибирскую области.
4. Содержание начальных этапов работы по строительству жилья для военнослужащих должно координироваться с программой развития малоэтажного и индивидуального строительства. Переход к новому типу градостроительства – созданию усадебных и малоэтажных поселков, жилых комплексов с локальной инженерной инфраструктурой предполагает освоение земель пригородных зон городов, куда постепенно начнет перемещаться значительная часть населения. Это - магистральный путь российского градостроительства в целом, отвечающий мировым тенденциям.
Потребуется также специальная проектно-технологическая подготовка и развертывание соответствующей технической базы строительства, производства местных строительных материалов и инженерного оборудования малой единичной мощности. Многое в этом направлении сделано, существуют хорошие примеры строительства малых объектов при стоимости 1 кв. м жилья в этих домах заметно более низкой сравнительно с многоэтажными. Ленинградская и Новосибирская область имеют повышенный интерес к строительству с использованием дерева и иных природных материалов в качестве основного строительного материала. В Калининградской области возможно развертывание такого строительства на основе зарубежных технологий (прежде всего – канадских, использующих структурированные древесно-стружечные плиты) с поставкой производственного оборудования и производства сборных элементов на месте. Ориентация на уже апробированные в массовом строительстве технологии повысит надежность бизнес-планов и облегчит получение строительных кредитов в независимых инвестиционно-кредитных институтах.
В целом представляется совершенно реальным решить вопрос строительства необходимого количества жилья для военнослужащих и лиц, уволенных в запас, за счет ежегодного ввода 3-4 млн. кв. м жилья, начиная с 2005 года. Для этого в 2004 году необходимо провести необходимую проектную подготовку – градостроительное планирование размещения и застройки поселков и жилых комплексов, перевод необходимых для этого территорий в статус особого градостроительного регулирования федерального значения, определить структуру строительства, а также подготовить и провести конкурсы на управляющие компании застройщиков. Необходимо также будет тщательно подготовить вопрос оформления строительных кредитов на федеральном и региональном уровнях
Приложение к записке о строительстве жилья для военнослужащих
1. Предложенная схема является исключительно дополняющей, а не заменяющей схемы, разработанные МО и Центром стратегических разработок. Основная особенность предлагаемого подхода заключается в том, что он дает возможность решать проблему обеспечения военнослужащих жильем уже сегодня, причем охватывая достаточно большие их группы одновременно, не дожидаясь времени накопления средств, составляющее 10-20 лет, для каждого из военнослужащих по отдельности. Накапливаемые средства могут начинать работать на строительство (приобретение) жилья суммируясь в режиме текущего времени.
2. Предлагаемая схема имеет также целью вовлечь в работу по созданию жилья для военнослужащих новые (неденежные) ресурсы государства – землю, которая является одновременно и катализатором и обеспечением вовлекаемых в процесс внебюджетных и кредитных средств.
3. Решение иметь в качестве одного из основных типов жилых домов малоэтажные, в том числе блокированные и односемейные, с использованием эффективных энергосберегающих легких конструкций и местных строительных материалов, является фактором конкретного градостроительного и технико-экономического расчета, а не заранее задаваемой установкой.
Важно, однако, чтобы застройщики, инвесторы, все заинтересованные лица имели бы представление о том, что такой тип строительства является преобладающим в странах, активно проводящих политику энергосбережения и сохранения стоимости строительств на доступном большинству населения уровне. То есть очень важно не впадать в крайность представления о многоэтажном железобетонном жилье как о единственно возможном способе массового жилищного строительства.
Представленные в тексте удельные и общие показатели стоимости малого индивидуального строительства кажутся заниженными в полтора-два раза, но такие показатели достигаются реально и могут быть продемонстрированы на конкретных примерах.
В любом случае выбор перспективных технологических схем массового строительства должен быть направлен на снижение стоимости 1 кв. м, а не на его рост, что происходит сейчас. Программа, готовящаяся в настоящее время В.А. Яковлевым, направлена на решение именно таких вопросов.
4. Относительно инженерии необходимо сказать, что локальные системы имеют явное преимущество при строительстве поселков, состоящих из небольшого количества домов (хотя в дальнейших эксплуатационных расходах локальный вариант может стать более дорогим). При больших объемах (например, свыше 150-200 домов) они менее эффективны, а часто и просто нереализуемы в связи с природоохранными и технологическими ограничениями (лишь что теплоснабжение домов может быть исключением из этого правила).
При освоении под нужды строительства участков, находящихся в пригородных зонах городов, вопрос выбора типа инженерной инфраструктуры также должен определяться на основе градостроительных и технико-экономических проработок
5. Основная идея разделения на одной территории двух интересов (МО и рыночных продаж) может быть реализована и на крупных участках при строительстве многоквартирных домов. Например, многоквартирное панельное домостроение с учетом инженерного обеспечения обойдется в 375-430 долл./кв.м с полной типовой отделкой и внутренней инженерией. При этом часть домов будет продаваться на рынке например по 600 долл./кв. м, а часть передаваться МО по себестоимости в счет оплаты земельной составляющей готовых квартир.
Участки под строительство предлагается выделять в третьей группе (территории пригородных зон с высоким рыночным спросом на жилье) Строительство за пределами городской черты приемлемо, только если места расположения поселков будут привязаны к местам службы солдат и офицеров (и незначительно удалены от мест работы всех проживающих). Такое совпадение (рыночно привлекательное место + рядом военный объект) маловероятно. В результате появится задача выделять 50 га для рынка и несколько участков по 10-15 га для строительства жилья военнослужащим поблизости от мест расположения их службы.
Таким образом, общая предложенная схема строительства (приобретения) жилья за счет накоплений может быть дополнена предлагаемой только в части регионов РФ и при размещении поблизости военных объектов близ мест, в которых может быть выделена земля.
В городах же (крупных и средних) всегда есть несколько военных объектов, а развитая транспортная инфраструктура создаст рыночную привлекательность Например в Санкт-Петербурге территории под перспективную застройку на административно подчиненных пригородных территориях позволяют возвести 3,5 -5 млн. кв.м жилья (а это от трети до почти половины от общероссийского дефицита квартир для военнослужащих). Добавить к этому более низкую стоимость жизни в городах сателлитах и промышленный потенциал этих городов – вот удачное сочетание военный объект и городок для военнослужащих вблизи друг друга.
6. Необходимо рассмотреть также вопрос вовлечения в процесс местных органов власти:
- Ø Для частей МО, нуждающихся в жилье для военнослужащих, целевым образом, с освобождением от стандартных платежей в городской бюджет выделяются участки, которые могут быть привлекательны для девелоперов-застройщиков с коммерческой точки зрения,
- Ø На конкурсной основе выбирается застройщики, готовые предложить жилые площади поблизости от мест службы. Победитель определяется по максимальному количеству жилых единиц, передаваемых для военнослужащих,
- Ø Строительство ведется полностью без использования бюджетных средств на землях имеющихся у застройщиков или в составе существующих военных городков.
Эта схема очень широко используется и в разных городах и с разными силовыми ведомствами и структурами Минобороны.
Кроме вновь выделяемых земельных участков, это могут быть территории, занимаемые сокращаемыми (укрупняемыми), а также переводимыми во вновь построенные военные городки, учебные заведения и промышленные предприятия в ведении МО. Ресурс этих земель весьма велик, а с учетом огромного количества военных промышленных объектов, расположенных в самых лучших местах центров городов – это бесплатный ресурс, который может быть вовлечен в использование.
7. При создании схем с участием частных застройщиков и продаж на открытом рынке может проявиться необоснованность занятия МО непрофильной для себя и коммерческой (т.е. противоречащей основным целям) деятельностью. Однако, задача должна быть решена разумно, так как важным аргументом в пользу подобного подхода может быть использование рыночных (более мобильных и трансформируемых под текущие потребности) механизмов и более скорый результат без дополнительных бюджетных средств.
8. С учетом высказаных соображений схема выглядит следующим образом:
а. Для МО выделяется земельный участок, привлекательный для размещения объектов для продажи на открытом рынке.
б. На конкурсной основе (с установленными критериями отбора) выбирается частный девелопер (застройщик). Здесь есть вариации по получаемым им правам (собственность, аренда, инвестиционный контракт), достоинства и недостатки которых следует рассмотреть специально.
в. В зависимости от местоположения участка и состояния инженерно- транспортной инфраструктуры девелопер застраивает участок малоэтажными односемейными домами, блок-квартирными домами и/или многоэтажными многоквартирными домами.
г. В проекте застройщик для финансирования строительства (изготовления комплектующих) вправе привлечь целевой кредит (под залог земли, госгарантии или прочее в зависимости от полученных прав на участок).
д. В первоочередном порядке построенные и сданные в эксплуатацию дома передаются МО для заселения военнослужащими. Для получения права продавать площади на рынке девелопер обязан передать обусловленное количество квартир под заселение военнослужащими. В этом принципе заключается гарантия интересов государства в данном проекте.
е. Оставшуюся часть построенных домов девелопер продает на рынке при этом покрывая собственные затраты на строительство жилья для МО, проценты по кредиту, обеспечивая требуемую доходность.
ж. Перераспределение полученной от продажи прибыли между девелопером и МО происходит на стадии конкурса при предоставлении участка. Девелопер, ориентируясь на собственные представления о перспективах рынка, увеличивает количество передаваемого для МО жилья. Конкурентная среда при проведении конкурса создает препятствия для завышения прибыли получаемой инвестором. Государство (в лице МО) не несет рыночных рисков, с которыми связана коммерческая деятельность, так как имеет фиксированные обязательства инвестора (не пересматриваемые от выручки от продажи), а также не участвует в формировании рыночной цены для продажи на рынке (избегает ошибок и злоупотреблений вне области своей компетенции).