Проект "MONE" (Мобильная Neдвижимость) инициирован в целях содействия возникновению и развитию в России рынка парков мобильных домов – ландшафтных комплексов, предназначенных для размещения мобильных домов, на селитебных, рекреационных и иных территориях с целью временного или постоянного проживания людей.

Проект предполагает привлечение к решению этой задачи ключевых интересантов MONE-рынка – землевладельцев, производителей мобильных объектов и владельцев сервисов и инфраструктур, регуляторов и, естественно, его главных бенефициаров - "активных горожан", стремящихся расширить функциональную и географическую мобильность своих «жилищных» активов.

В нашем понимании рынок мобильной недвижимости - это горизонтально организованная сетевая структура, участники которой совместными усилиями порождают и регулируют экономический оборот MONE-объектов, а так же необходимых для их размещения и функционирования инфраструктур и сервисов.

В принципе, при наличии платежеспособного спроса на объекты и инфраструктуры MONE все необходимые рыночные процессы развиваются эволюционно, как методом заимствования успешной западной практики, так и посредством собственных проб и ошибок.

Однако, как показывает опыт прочих, уже сформированных сегментов российского рынка недвижимости, процесс становления "цивилизованных рыночных отношений" можно значительно ускорить, в разы сократив, тем самым, число ошибок и количество участников, от них пострадавших. И кратно увеличив количество участников выигравших.

Основной способ такого ускорения мы видим в систематизации лучшей практики рыночного поведения ключевых заинтересованных сторон (упомянутых выше производителей MONE-объектов и сервисов, владельцев земли и инфраструктур, регуляторов и т.п.) и создании информационно-коммуникационных сервисов, обеспечивающих простое и удобное применение (и тиражирование) этой лучшей практики.

В настоящей публикации тезисно изложены наше видения основных рыночных процессов и обеспечивающих их выполнение организационных, технических, информационных и иных структур.

В качестве шаблона для такого описания мы взяли модель управления архитектурой организации TOGAF (The Open Group Architecture Framework), предлагающую достаточно логичную модель систематизации и представления знаний о смыслах, алгоритмах, технологиях и данных процессов "расширенных" (горизонтально-рыночных) организаций.

При желании Вы можете познакомиться с этой методикой в оригинале и наиболее адекватном из ее русских переводов:

• TOGAF 9.1. НА РУССКОМ
• TOGAF 9.1. В ОРИГИНАЛЕ

"Архитектурное видение" формирующегося MONE-рынка предполагает описание ключевых принципов, на основе которых формируется его процессы и структуры, базовых ограничений, препятствующих развитию и предположений о грядущих на рынке переменах.

Так же в ходе разработки "архитектурного видения" описываются способности организации к снятию ограничений, адаптации к рыночным тенденциям и формулируются базовые требования к наилучшим, наиболее эффективным процессам и структуре организации.

АРХИТЕКТУРНОЕ ВИДЕНИЕ
ARCHITECTURE VISION

И с каждым днем – изменяется все быстрее

Растущая «текучесть», мобильность современной жизни находит отражение в каждой ее сфере – в том числе – в самой доселе стабильной - недвижимой.

Люди меняют свои потребительские предпочтения регулярно – с возрастом, изменением социального статуса, места жительства, профессии и просто в связи со сменой времен года.

Обслуживающий эти изменения экономический оборот сегодня локализован в пространстве централизованно созданных государством (крупными девелоперами) инфраструктур и сервисов жизнеобеспечения (городов, коттеджных поселков, СНТ и т.п.) и оперирует объектами, территориальное перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.

Но изменившаяся бизнес-динамика вкупе с миниатюризацией систем жизнеобеспечения порождают новый сегмент рынка недвижимости, в рамках которого человек перемещается на новое место (соответствующее новой занятости, возрасту, статусу и т.п.) с уже приобретенным специфическим объектом недвижимости – мобильным домом.

АРХИТЕКТУРНЫЕ ПРИНЦИПЫ
ARCHITECTURE PRINCIPLES

Инженерно-обустроенные территории, обеспечивающие жизнедеятельность владельцев MONE-объектов (парки мобильных домов), в России практически отсутствуют

Частные сервисы и общественные услуги в местах потенциального размещения MONE-парков неразвиты.

Ключевым фактором, сдерживающим развитие рынка Мобильной Neдвижимости (MONE) является сложность и стоимость создания базовых инфраструктур жизнеобеспечения – прежде всего - транспортной и энергетической, а так же – недоступность для владельцев MONE-объектов большинства необходимых им частных сервисов и общественных услуг (торговли, образования, здравоохранения, охраны общественного порядка и т.п.).

Те инфраструктуры, сервисы и общественные услуги, что созданы государством и частными девелоперами, без остатка используются для реализации высокодоходных и дорогих проектов селитебного строительства.

Те, что хаотически складываются в пределах сельских поселений и дачных поселков, в подавляющем большинстве случаев – низкого качества, либо – запредельно дороги, а потому – для массового МОNE – рынка не годится.

ОГРАНИЧЕНИЕ
CONSTRAINT

Вследствие стабильного платежеспособного спроса на новые, функционально и географически мобильные инфраструктуры жизнеобеспечения возникнет новый сегмент рынка недвижимости – «MONE-экосистема».

На практике это будет означать, что:.

• домостроительная индустрия организует производство мобильных (модульных, плавучих, возимых и т.п.) домов и сервисных объектов
• землевладельцы, желающие получать доход, но не планирующие крупных девелоперских проектов, профинансируют локальное инженерное и транспортное обустройство и сдадут оборудованные земли в аренду MONE-арендаторам
• местные производители эксплуатационных сервисов предложат необходимые услуги (технической эксплуатации, санитарного содержания, охраны и т.п.)
• органы местного самоуправления организуют доступ жителей MONE-парков к базовым социальным услугам (образования, здравоохранения, охраны общественного порядка и т.п.)
• органы государственной власти организуют регулирование рынка MONE (сформируют необходимую нормативную правовую базу, организуют контроль ее исполнения и т.п)

ПРЕДПОЛОЖЕНИЕ
ASSUMPTION

У команды проекта есть все необходимые для проведения эксперимента по развитию «MONE -экосистемы» активы, инструменты и компетенции

Особенно стоит выделить, что:

• на территории потенциального MONE-эксперимента – в парках мобильных домов «Есенин-парк» (с. Константиново Рыбновского района Рязанской области) и «Борки» (г. Рязань) уже проинвестированы самые сложные и дорогостоящие инфраструктуры – транспортная и инженерная.
• у инициаторов MONE-проекта сложились рабочие отношения с его ключевыми заинтересованными сторонами - руководством профильных органов власти Российской Федерации, Рязани и Рязанской области, экспертами рынка недвижимости, землевладельцами, производителями MONE-объектов и т.п.
• у команды MONE-проекта есть опыт и возможности создания сетевых («расширенных») организаций на российском рынке недвижимости, а так же – опыт создания онтологий, обеспечивающих их непрерывное управляемое развитие

СПОСОБНОСТЬ
CAPABILITY

Масштаб и сложность задачи строительства нового, мобильного сегмента рынка недвижимости («MONE-экосистемы») требует формирования специфической "расширенной" организации - горизонтального «сетевого» сообщества MONE-производителей, инвесторов, потребителей и регуляторов MONE-рынка и т.п. стейкхолдеров.

Важнейшей целью проекта является последовательное формирование механизмов:

• объединения представлений его участников о целях и задачах деятельности,
• формирования четких договоренности о ролях и функциях каждого участника в процессе достижения целей и выполнения задач,
• координации и контроля исполнения всеми участниками взятых на себя обязательств

Пилотным результатом функционирования «расширенной организации» и, одновременно, - полигоном для ее формирования и «боевого слаживания» должна быть реальная «MONE-экосистема» – со всеми ее основными и вспомогательными механизмами.

Именно совокупность реально построенной «MONE-экосистемы» и действующей «расширенной организации», осуществившей это строительство, и являются «входным билетом» на «MONE-сегмент» российского рынка недвижимости

ТРЕБОВАНИЕ
REQUIREMENT

Развитие процессов и структур MONE-рынка (как и любого прочего) осуществляется конкретными субъектами (заинтересованными сторонами, стейкхолдерами), действующими на основе своего рационального интереса.

Описание архитектуры MONE-проекта на мотивационном уровне предполагает идентификацию стейкхолдеров, определение главных потребностей и ожиданий каждого из них, а так же формулирование основных целей и результатов развития, обеспечивающих удовлетворение этих потребностей и ожиданий.

Производители мобильных домов для рекреационной городской и пригородной территории – баз отдыха, кемпингов, хостелов, а так же для объектов спортивной и развлекательной функциональности

Производители плавучих сооружений для частного использования в закрытых водоемах.Ключевой интерес производителей MONE видится в увеличении объемов продаж и росте, тем самым, прибыльности бизнеса.

Такое расширение может производиться как посредством организации совместного производства в ЦФО отработанных моделей мобильных домов (СП, франшиза и др.), так и поставки выставочных образцов для презентаций с последующей продажей или использованием в качестве офиса продаж и шоу-рума в презентуемом проекте.

Дополнительно к производителям MONE заинтересованными в реализации проекта являются производители материалов и оборудования для устройства объектов локальной инженерной, транспортной и охранно-защитной инфраструктур, а так же различного оборудования для проживания и отдыха владельцев MONE

СТЕЙКХОЛДЕРЫ
STAKEHOLDER

Покупатели недвижимости, ориентированные на размещение объектов в зонах природо-, водо-, лесоохранных территорий, а так же иных территорий, градостроительные регламенты которых исключают возможность капитального строительства.

Покупатели плавучих домов.

Ключевая мотивация MONE-покупателя – получить в пользование готовый объект недвижимости, проживание в котором комфортно и экономично, а перемещение на новое место – просто и оперативно.

Еще один мотив MONE-покупателей – возможность передачи приобретенных домов в состав «арендного пула», формируемого владельцами MONE-парков. И получение, таким образом, систематического инвестиционного дохода, аналогичного процентам по банковским вкладам.

СТЕЙКХОЛДЕРЫ
STAKEHOLDER

Землевладельцы, ищущие возможности сдавать в аренду небольшие части земельных участков в аренду под размещение мобильных домов жилого, коммерческого и иного назначения, обходя ограничения, связанные с разрешенным использованием участка при его застройке.

Ключевая мотивация MONE-землевладельцев - открытие новых возможностей использования крупных земельных «наделов» без их отчуждения и минимизации стратегических рыночных, в т.ч. конъюнктурных, рисков связанных с капитальным строительством.

Дополнительным интересом MONE-землевладельцев является возможность утилизировать MONE- проект с относительно небольшими затратами, если возникнет необходимость продать землю, или придет новое понимание ее наилучшего, наиболее эффективного использования.

СТЕЙКХОЛДЕРЫ
STAKEHOLDER

Предприниматели, ищущие возможность бизнес-присутствия как в сезонно-функционирующих MONE-площадках, так и в круглогодично эксплуатируемых MONE-поселениях на изолированных территориях.

Наиболее реалистичными инвесторами MONE-парков видятся:

1. Владельцы бизнеса с ярко выраженной сезонностью использования (спортивно- оздоровительной развлекательной и иной направленности).

2. Предприниматели, реализующие инвестиционные проекты на территориях, где капитальное строительство запрещено градостроительными регламентами

3. Операторы изолированных территорий подразделения которых функционируют на изолированных от энергетических и транспортных инфраструктур территориях

• подразделения Министерства обороны РФ (военные базы и городки, мобильные госпитали, склады, ремонтные базы и т.п.)
• вахтовые поселения нефте- газо- и прочих ресурсодобывающих компаний
• научно-исследовательские и изыскательские станции

СТЕЙКХОЛДЕРЫ
STAKEHOLDER

Местные и региональные чиновники, ищущие возможности запуска новых стимулов и механизмов экономического развития подведомственных территорий, а также - благоустройства и инфраструктурного развития своих территорий.

Ключевым интересом органов власти и местного самоуправления к развитию в регионе «MONE-экосистемы» является возможность привлечения частных инвестиций в благоустройство и инфраструктурное развитие территорий, по тем или иным причинам не имеющих перспектив капитального строительства.

И вовлечение, тем самым, во вновь создающийся экономический оборот MONE-рынка невостребованных доселе земельных активов, со всеми вытекающими из этого бонусами:

• ростом производства продукции и услуг местных производителей,
• увеличением занятости и доходов населения,
• ростом налоговых поступлений в соответствующие бюджеты.

СТЕЙКХОЛДЕРЫ
STAKEHOLDER

Главной целью проекта является формирование «MONE- экосистемы», как нового сегмента российского рынка недвижимости, саморегулируемого «расширенной» горизонтально- сетевой организации, координирующей деятельность основных заинтересованных сторон MONE-проекта.

Построение MONE-экосистемы достигается посредством:

• запуска комплекса взаимосвязанных инвестиционных проектов в сфере массового производства ключевых элементов MONE-поселений – мобильных домов, инженерного оборудования, сопутствующих сервисов и т.п.
• формирования на базе полученного опыта регламентов горизонтально-регулируемой деятельности основных заинтересованных сторон MONE-проектов (потребителей, производителей, инвесторов, регуляторов и т.п.)
• формирования пилотного (рязанского) сегмента «экосистемы MONE», как совокупности устойчиво функционирующих MONE-бизнесов, эффективных норм делового оборота и позитивной практики госрегулирования
• создания механизмов массового тиражирования успешной (рязанской) практики

ЦЕЛЬ
GOAL

Описание "бизнес-архитектуры" MONE-рынка предполагает идентификацию активов (продуктов и сервисов), вовлекаемых в рыночный экономический оборот а так же описание "бизнес-процессов" - алгоритмов действий участников рынка в ходе производства и потребления активов.

MONE-технология - совокупность малогабаритных конструкций и систем, способных транспортироваться в любую точку страны и мира и при минимальных монтажных и эксплуатационных усилиях обеспечивать стабильную среду жизне- и производственной деятельности.

В ее составе стоит особо отметить:

• “энергетический процессор” - оптимизированную по ключевым параметрам малогабартную инженерную «систему систем», обеспечивающую на выходе комплекс ключевых жизнеобеспечивающих ресурсов – тепла, электроэнергии, воды, информации, связи и т.п.
• мобильный обитаемый модуль (дом), обладающий собственной энерго-и ресурсоснабжающей установкой ("энергетическим процессором"), способный транспортироваться в любую точку страны и мира и при минимальных монтажных и эксплуатационных усилиях обеспечивать стабильную среду жизне- и производственной деятельности
• мобильное поселение - множество мобильных домов, элементов их интеграции друг с другом, а также эксплуатационных и иных сервисов, объединенных в управляемую техно-социальную систему, структура и процессы которой оптимизированы под выполнение той или иной группы прикладных функций

Наиболее перспективными для вывода на рынок сегодня видится «онтологический» сервис, как клиенто-ориентированное производство знаний и поддерживающей их практическое применение информационной технологии, обеспечивающих эффективную реализацию проектов по следующим направлениям:

Направление 1. Эффективное инвестирование в MONE-собственность»:

• временное использование пустующих земель и имущественных комплексов недвижимости в MONE – режиме (для сезонного размещения MONE-объектов)
• строительство MONE-парков (доходного жилья, гостиниц, баз отдыха и т.п.) с последующим управлением построенными объектами

Направление 2. «Комплексное обслуживание MONE-собственности», в том числе:

• сервисы доверительного управления имущественными комплексами MONE
• коммунальные и эксплуатационные услуги владельцам жилой и коммерческой MONE- собственности

<БИЗНЕС-СЕРВИС
BUSINESS SERVISE

Ключевая задача онтологического проектирования - описать ключевые бизнес-процессы рынка MONE и сформировать информационную систему управления их функционированием и развитием.

В составе такой ИСУ БП предстоит регламентировать процессы:

• высшего руководства (коммуникаций со стейкхолдерами, инвестирования и т.п.)
• стратегического управления (целеполагания, анализа KPI, мотивации и т.п.)
• организационного развития (регламентации, ИТ-девелопмента и т.п.)
• операционного менеджмента (документооборота, диспетчеризации и т.п.)
• производства и обслуживания (проектирования, стройки, эксплуатации и т.п.)
• менеджмента ресурсов (персонала, финансов, информации и т.п.)
• экспертной поддержки (управление законодательными и иными требованиями, экспертиза решений, консалтинг и инжиниринг и т.п.)
• управления проектами, программами и портфелями проектов и программ

БИЗНЕС-СЕРВИС
BUSINESS SERVISE

Базовым элементом организационной структуры MONE-экосистемы должен стать ПРОЕКТ, как временная организация, создаваемая для решения уникального комплекса задач в условиях временных и ресурсных ограничений

Ключевой движущей силой проекта является его Руководитель (менеджер ). Руководитель проекта осуществляет полный комплекс мероприятий по достижению целей и исполнению ограничений проекта, претендует на долю прибыли и несет ответственность за убытки проекта.

«Эксзоскелетом», обеспечивающим дееспособность руководителя проекта, является Проектный офис, как временная информационно-материальная инфраструктура, создаваемая под нужды проекта и по его завершении - утилизируемая

Создание, обеспечение функционирования и демонтаж проектных офисов осуществляется Дирекцией портфеля однородных проектов. Здесь же проходят базовую подготовку и аттестуются руководители проектов

При наличии в проекте сторонних инвесторов могут регистрироваться Проектные компании, как держатели ресурсов проектов и результатов.

СУБЪЕКТ
ACTOR

Первоочередными площадками для выполнения MONE-проектов являются земли, на которых, в силу существующих ограничений запрещено (или временно нецелесообразно) капитальное строительство.

Среди таких площадок можно отметить:

• земельные участки, расположенные в водоохранных зонах, особоохраняемых природных территориях, иных землях, капитальное строительство на которых запрещено существующими градостроительными рекгламентами
• имущественные комплексы, принадлежащие девелоперским компаниям, по ряду причин заморозившим реализацию инвестиционных проектов
• земельные участки и промышленные объекты, чье функциональное назначение не предполагает размещение селитебных объектов, но позволяет разместить мобильные дома жилого и рекреационного назначения

МЕСТО
LOCATION

Практическая реализация инвестиционных МОNE - проектов предполагает поэтапное выполнение требований соответствующих заинтересованных сторон - инвесторов, клиентов, работников, менежмента, государства и общества и т.д.

Уровень соответствия достигаемых результатов требованиям заинтересованных сторон определяется понятием "Качество" (см. ИСО 9001), а алгоритм практического достижиения заданного качества определяется Контрактами и Регламентами 

Выводимые на рынок бизнес-сервисы MONE должны в полной мере соответствовать «законным потребностям и ожиданиям» массового клиента.

Применительно к MONE-проектам это означает:

• развернутое обоснование стоимости и порядка предоставления предлагаемых стейкхолдеру проекта сервисов (для клиентов - прайс-лист и договор, для инвесторов - ТЭО и бизнес-план, для поставщиков и подрядчиков - ТЗ и смета, договор  и т.п.)
• детальное информирование стейкхолдеров об объемах и стоимости фактически потребленных ресурсов (по аналогии с чеком в кафе)
• удаленный доступ стейкхолдеров к инструментам управления проектом, позволяющий в режиме реального времени участвовать в  подготовке и принятии ключевых инвестиционных и иных важных решений 

КАЧЕСТВО
QUALITY

Взаимодействие ключевых заинтересованных сторон MONE-проектов предполагается основывать на принципах партнерского разделения расходов, рисков и прибыли.

В типовом случае инвестиционное партнерство предполагает:

• обязательное обоснование и документируемое согласование всех значимых инвестиционных решений, как механизм разделения рисков между руководством MONE-проектов и другими стейкхолдерами (если та или иная заинтересованная сторона настаивает на своем решении – она наследует все риски этого решения и приобретает полномочия управления рисками)
• разделение прибыли проекта между стейкхолдерами в качестве компенсации принимаемых ими рисков.

КОНТРАКТ
CONTRACT

В качестве общей (системной) управленческой методологии, объемлющей все необходимые частные инструменты и методологии управления, предлагается методология «Управления архитектурой организации» применяемая совместно с информационной технологией онтологического проектирования "ОНТО"

В числе наиболее важных элементов этой связки стоит отметить:

• TOGAF (The Open Group Architecture Framework (TOGAF) - свод знаний об архитектуре предприятия, определяющий терминологию и ключевые подходы к управлению развитием организаций
• PM-Book или Национальные требования к компетенции управляющих проектами (IPMI), устанавливающие регламенты деятельности руководителей проектов, проектных офисов и дирекций портфелей проектов
• онтологические спецификации, составленные  с применением информационной технологии "ОНТО" и являющиеся входной информацией для разработки сервисов информационной системы "MONE"

РЕГЛАМЕНТ
CONTROL

Переход к целевому состоянию "MONE-экосистемы" осуществляется посредством поэтапной замены ее текущих ключевых элементов и отношений между ними на запланированные.

Выолняемые в процессе миграции "MONE-экосистемы" к  ее целевому состоянию работы группируются в отдельные пакеты - проекты, программы, портфели проектов и программ.

Основой для выхода на новые горизонты являются два пилотных проекта – на родине Сергея Есенина, в селе Константиново Рязанской области и в поселке «Борки», расположенном в 3 км. От Рязанского Кремля

Текущее состояние дел характеризуется тем, что:

• земельные участки проектов оформлены в долгосрочную аренду (Есенин-парк) и в собственность (Борки)
• выделена бюджетная ссуда на сумму 20 млн. рублей и привлечено столько же денег инвесторов
• разработаны проекты планировок обоих парков
• осуществлены закупки первоочередных MONE-объектов административного, жилого и сервисного назначения у компании-производителя мобильных домов «АТОММ»
• проводится работа по инвестиционному обеспечению проектов еще на 100 млн. рублей.

БАЗИС
BASELINE

Ключевым несоответствием текущего и целевого состояний проекта «MONE-центр» является дисбаланс между фактически накопленными девелоперскими, проектными и иными MONE- компетенциями и рабочим инструментарием инициирования и выполнения инвестиционных проектов, который можно применить для масштабирования MONE-экосистемы.

• не формализованы бизнес-процессы и система управления ими
• не выбрана среда моделирования и выполнения автоматизированной информационной системы управления бизнес-процессами MONE
• недостаточно инвестиционных отношений с владельцами земельных участков и недвижимости, которые могут быть использованы для размещения парков мобильных домов
• не сформирована схема государственного и муниципального регулирования деятельности участников рынка MONE – производителей домов, инвесторов, землевладельцев и т.п.

РАЗРЫВ
GAP

Для достижения целевого состояния бизнеса MONE-центр предстоит реализовать портфель проектов и программ организационного и технологического развития, в составе которого решить следующие задачи:

• провести моделирование системы управления бизнес-процессами, включая описание ключевых бизнес-процессов и создание спецификаций на бизнес-сервисы, предлагаемые сторонним заказчикам
• разработать процессы и организационную структуру управления MONE-проектами, программами и их портфелями
• выбрать среду моделирования и выполнения автоматизированных бизнес-процессов MONE и осуществить разработку соответствующей АСУ
• запустить поток проектов проектирования и производства MONE-объектов
• инициировать поток инвестиционных проектов редевелопмента имущественных комплексов недвижимости до уровня MONE-поселений 

ПАКЕТ РАБОТ
WORK PACKAGE