1. Субъекты градостроительного развития

      Попытки использовать для реновации постсоветского ЖКХ  механизм  «социалистической урбанизации», позволявший по заказу советских отраслевых министерств печь новые поселения (города, микрорайоны и т.п.), как горячие пирожки, - бесперспективны. Для этого нужна принципиально иная централизация власти и кардинальное повышение уровня обобществления доходов населения и бизнеса.

      Существующая практика государственного содействия реформированию ЖКХ и развитию жилищного строительства, реализуемая усилиями федеральных министерств и их «агентов влияния» - государственных корпораций и фондов, это в полной мере демонстрирует.

      Выбранные в  качестве ключевых драйверов развития федеральные государственные институты Фонд РЖС и Фонд содействия реформированию ЖКХ,  более ориентированные на сотрудничество с федеральными и региональными чиновничье-девелоперскими олигополиями, нежели на удовлетворение потребностей и ожиданий рядовых граждан.

      Подавляющее большинство жителей страны не являются ни клиентами программ расселения, реализуемых Фондом содействия реформированию ЖКХ (их жилье еще не настолько обветшало, либо ветхость скрывается), ни клиентами Фонда РЖС (90% граждан не в состоянии выплачивать жилищную ипотеку). Даже запуск системы региональных операторов капитального ремонта в полной мере проблем граждан не решает – качество жизни в экономически депрессивном районе, застроенном хрущевками, остается столь же низким, сколько хрущевки не ремонтируй. 

      Органы местного самоуправления в «градостроительных» вопросах так же недееспособны – в существующей модели межбюджетных отношений средств на масштабное инфраструктурное инвестирование у них нет и, судя по текущему вектору развития муниципальной реформы, – не предвидится.

      К тому же каждый муниципалитет ограничен установленной ему городской чертой, в то время как формирование новых систем расселения происходит там, где это экономически целесообразно - реальная жизнь никаких границ не признает. 

      В качестве механизма реновации советского городского наследия можно было бы рассматривать коммерческий девелопмент недвижимости. Однако и он, при ближайшем рассмотрении, таковым не является, поскольку большую часть «градообразующих» (инфраструктурных, социальных и прочих) вопросов девелопер  понимает как досадные обременения, которые успешно минимизирует.

      К тому же ориентирован коммерческий девелопмент  на очень узкий платежеспособный сегмент жилищного рынка - обеспеченных 10 процентов населения, а ветшает советское градостроительное наследие у 90 процентов бедных. 

      Таким образом, можно констатировать, что по настоящему дееспособный субъект городского развития  в настоящее время отсутствует.  И печальный финал такой «бессубъектности» не за горами - его уже активно дискутируют в формате "проблемы малых городов", и, вероятнее всего, в ближайшие пять-десять лет тупик в конце тоннеля увидится повсеместно. 

       В этой ситуации единственным реальным заказчиком новой среды жизнедеятельности видится  обычный, среднестатистический  гражданин, нуждающийся в достойных условиях жизни и обладающий необходимыми для их финансирования «долгосрочными пассивами» - ипотечными, эксплуатационными и налоговыми платежами.

      Практически единственной рабочей  альтернативой текущей видится «гражданское градостроительство», как механизм  порождения новой, экономически эффективной «городской ткани» усилиями  «обычных граждан», ищущих и реализующих возможности достойно зарабатывать и комфортно жить.

      Но, поскольку городская среда является слишком сложным и дорогостоящим объектом инвестирования, реально дееспособным градостроителем гражданин может стать только в составе местного сообщества, собирающего в понятие «горожане» всех - и  федералов, и регионалов, и муниципалов, и девелоперов и прочих-разных.

      При этом местные сообщества, ныне заселяющее советские города, самостоятельно решать проблемы развития территорий пока не могут - они были в свое время заселены в кем-то свыше спроектированные и построенные социально-технические системы.

      По степени аморфности жителей постсоветских городов  можно уподобить сороконожкам, заселившимся в упавшее с дерева яблоко - прогрызть в нем еще одну дыру они могут,  однако расширить его границы, создав новую, столь же высокоорганизованную "городскую ткань", - уже не в состоянии.

      Однако растущие техногенные и природные риски  (коллективного вымерзания при авариях на головных источниках теплоснабжения, всеобщего подтопления,  разрушений от возросшей сейсмической активности, не учтенной при проектировании жилья и т.п.) угрожающие всем горожанам сразу, вне зависимости от их ведомственной и классовой принадлежности, создают реальную основу для «межведомственной и междисциплинарной интеграции». И все действеннее мотивируют горожан к формированию активной логики  городского развития. 

2. Градостроительный авангард

      В таком ракурсе  ключевым вопросом городского развития становится, как в том анекдоте, вопрос " превращения зайчиков в ежики" – выделения из ныне аморфной массы "местных жителей" боеспособного "градостроительного авангарда", готового выступить движителем проектов создания новых современных поселений.

      На излете советского прошлого таким авангардом было движение МЖК, поднимавшее на молодежной инициативе новые городские кварталы и интегрировавшее для этого усилия огромного количества ветвей и веточек власти, народного хозяйства и т.д. и т.п.

      Повторить МЖКашный опыт напрямую сегодня не выйдет - кардинально изменились "базис и надстройка" - в основе производственных сил и общественных отношений сегодня лежит уже не «партийно-административный  ресурс», а частная собственность, и как ключевой  инструмент расширенного воспроизводства экономики, и как главный приз для участников "градостроительных проектов".

      Однако, так же, как когда-то МЖК интегрировал "молодежный человеческий капитал" с государственными ресурсами, сегодняшние  градостроители должны уметь мобилизовать в своих проектах ныне ставшие частными капиталы - финансовые, промышленные и интеллектуальные.

      Но мобилизация капиталов в объемах, необходимых для успешного выполнения проектов комплексного развития территорий – дело  чрезвычайно сложное, включающее в свой состав массу специфических задач, таких, как: 

- инициирование массовой экономической активности населения в проектах комплексного освоения новых территорий;

- повсеместное приведение системы расселения и технологий жизнеобеспечения в соответствие этой экономической активности;

- формирование системы горизонтального («социально-сетевого») согласования интересов, объединения ресурсов и гармонизации действий населения, бизнеса и власти в проектах комплексного освоения территорий;

- создание механизмов долгосрочного финансирования задач комплексного освоения территорий, таких, как разработка градостроительной документации, строительство инженерной, транспортной и социальной инфраструктур территорий, а так же развитие процессов и структур местного самоуправления;

- развитие системы кастодиальной (информационной, финансовой и правовой) поддержки для вновь образующихся цепочек экономической активности в сфере «ЖКХ нового поколения».

3. Градостроительный экзоскелет

      Для успешного решения такого комплекса задач «градостроительному авангарду» необходимы «средства управленческой механизации»,  своего рода «градостроительный экзоскелет», облачаясь в который, он приобретает адекватные градостроительным проектам силы и компетенции.

      В качестве ключевых частей «градостроительного экзоскелета» (базовых инструментов мобилизации капиталов и управления ими в процессе комплексного развития территорий) мне видятся:

      Градостроительное партнерство, как организационно-правовая форма объединения усилий и капиталов "обычных горожан", решивших построить новое поселение - не только жилье, но инженерные, транспортные, социальные инфраструктурами, а так же общественные услуги и бизнес-сервисы.

      Градостроительное партнерство - это что-то вроде ЖСК (жилищно-строительный кооператив, объединяющий желающих построить свой дом) усиленного инструментарием  ГЧП (государственно-частного  партнерства, обеспечивающего подвод к строящемуся дому дорог, сетей и прочих общественно-государственных благ).

      Государственный градостроительный представитель, своего рода "секретарь парткома", обеспечивающий организационное развитие нового коллектива "строителей светлого будущего".

      Он же - государев опричник, выгрызающий ресурсы у местных, региональных и федеральных чиновничье-девелоперских олигополий.

Начальник Чукотки, одним словом

      Информационная система "Градостроительная дорожная карта" (или - "градостроительный BIM") - электронный мир, в котором хранятся модели объектов, структур и процессов создаваемых поселений, образцы правильного поведения всех участников градостроительных проектов.

А так же есть механизмы планирования, организации, контроля и анализа их практических действий.

      Банк-кастодиан - финансовый попечитель, контролирующий и гарантирующий исполнение взаимных финансовых обязательств всеми участниками проекта, а так же обеспечивающий целевое кредитование и аудит (обоснованности, план-факт отклонений и т.п.) сделок между участниками.

      В советское время такие функции выполнял "Промстройбанк".

      Подробнее о вопросах «гражданского градостроительства» смотрите в статье Градостроительный подход к реформе ЖКХ. Предпосылки. Замысел. Реализация