Кроме того, в рамках социально-демографической динамики страны недостаточное развитие жилищной сферы препятствует становлению гражданского оптимизма и социальной устойчивости, выводит решение обычных для каждой семьи целей обретения полноценного жилья за горизонт разумного ожидания и расчета. Десятки лет усилий и доходов всей семьи должны полностью направляться в стоимость жилья с ценой лишь одного квадратного метра равному квартальному доходу этой семьи. Очевидно, что подобное положение не может длиться бесконечно. Оно будет изменено тем или иным способом и достаточно быстро.
Национальный проект направлен на исправление положения, на развитие жилищного сектора, но при этом ориентирован преимущественно на кредитно-финансовые механизмы расширения платежеспособности спроса и почти совсем не затрагивает вопросов активного, продуцирующего плана – жилищного строительства и его генерального обобщающего уровня – градостроительства.
Для решения жилищной проблемы России нужна государство-преобразующая форма общенационального усилия. Это, по сути, постановка задачи, прямо нацеленной на результат. Необходимо попытаться организационно и технически достигнуть выхода строительного конвейера на мощность 100-130 млн. кв. м жилья в год, а затемпод обеспечение этой задачи подстроить политический и государственный строй.
То есть не просто ждать выполнения или невыполнения контрольных цифр объемов ежегодного ввода, отстраняясь от государственного воздействия на реальные узлы и механизмы управления развитием событий, но, напротив, активно формировать новую реальность, сопротивление проявлениям которой будет нарастать просто в силу инерционности и вязкости сцепок сложившейся системы. Эффективность преодоления сопротивления сред, прежде всего – административно-управленческой, проектно-строительной, институциональной, покажет меру продуктивной эффективности и социальной ответственности политической структуры страны.
Многие исходные условия для мгновенного, практически скачкообразного роста жилищного строительства - имеются. Это условия, выполнение которых открывает путь к новым формам российской социальной урбанизации и технически должно обеспечиваться новым российским градостроительством, способным в срок 10-15 лет кардинально видоизменить условия жизни народа России. Требуется воссоздание в новых условиях опыта государственно скоординированных действий множества участников градостроительного процесса, прежде всего – государственных и муниципальных, открывающих дорогу инициативам частных инвесторов и лиц.
Накопление и постоянный прирост финансовых ресурсов, имеющий место все последние годы, оказывает сильное инвестиционное давление на рынок недвижимости. Однако стремительно растущее материальное расслоение населения привело к тому, что рынок недвижимости стал практически рынком богатых, приравняв его к рынкам предметов роскоши. Проявившееся намерение строить массовое социальное жилье в ценовых категориях, приближающихся к реально доступным, может привести к парадоксальному результату – дальнейшему росту цен на открытом рынке жилья в виду сокращения объемов предложения.
Социальное жилье начнет активно играть свою позитивную роль лишь в условиях быстрого роста объемов ввода, причем роста, регулируемого по структуре строительства. От трети до половины объемов ввода должно приходиться на индивидуальное и усадебное жилищное строительство (семейные инвестиции, частные земельные участки\усадьбы в пригородных зонах, средних и малых городах, селах, использование собственного труда в строительстве и отделке), до четверти – на строительство многоэтажных многоквартирных домов преимущественно секционного типа в городах, остальное – на малоэтажную застройку многоквартирными домами (блокированные односемейные, блок-квартирные, секционные). Каждая из указанных типологических групп характеризуется своими показателями плотности застройки, требованиями к коммунальной инфраструктуре и комплексности застройки, используемым строительным материалам, условиям включения в транспортную систему, в том числе с учетом быстро растущего уровня автомобилизации.
Социальное жилье, предоставляемое гражданам по социальному найму, будет относится главным образом ко второй и третьим группам, рассчитываться на небольшие жилые единицы, проектируемые по социальным нормам. Местом размещения жилых образований, включающих социальное жилье, должны стать земли, вовлекаемые в состав земель поселений и нуждающиеся в инженерной подготовке под строительство за счет средств бюджетов разных уровней.
На весьма дорогих землях поселений в их сегодняшних границах, строительство социального жилья нерационально. Тем более, что земли застройки занимают сегодня в составе земель РФ катастрофически малую долю – примерно 0,4% ( 7,5 млн. га из 1,7 млрд. га земель РФ). Это на порядки ниже, чем в Англии, например, или в Германии. В этом смысле Германия по площади предназначаемого для жизни пространства относительно размеров благоприятной для жизни части территории страны в несколько раз превосходит Россию. В Германии более 10% земель под застройкой поселений, у нас – менее 0,4%. Таким образом, в стране крайне мало разрешенных для жилищного строительства территорий.
В целях развития социального жилья как важнейшей части Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» требуется сформировать систему государственных и муниципальных политик по направлениям градостроительного, технического и институционального содержаний.
1. Градостроительная политика – реализация установки на вовлечение в земли застройки новых территорий, осуществляемое посредством документов территориального планирования - схем территориального планирования РФ и частей РФ, субъектов РФ, их частей и генеральных планов муниципальных образований.
Сегодня 2,9 млрд. кв. м существующего жилого фонда занимают 7,5 млн. га, что соответствует средневзвешенной плотности застройки 400 кв.м на 1 га территории. При строительстве 100 млн. кв. м жилья в год и средневзвешенной плотности строительства 500 кв. м на 1 га потребуется каждый год отводить под застройку, осуществлять правовую и инженерную подготовку 200 000 га или 2 тыс. кв. км. И этот процесс должен быть непрерывным в течение многих лет. Совокупная площадь земель под жилой застройкой должна вырасти за ближайшие 10-15 лет (срок действия генеральных планов) на 2-3 млн. га и составить не менее 10-12 млн. га.
Однако ныне разрабатываемые документы территориального планирования не предусматривают этого развития. Поскольку разработку указанных документов осуществляют государственные и муниципальные органы за счет своих бюджетов, то именно на них лежит ответственность за острейший дефицит земель под застройку, полностью искажающий стоимостные показатели жилищного строительства за счет двойного-тройного увеличения цены продаж над ценами его себестоимости.
2. Техническая политика включает все вопросы технического и нормативного регулирования застройки, вопросы конструктивно-технологического нормирования в проектировании и строительстве, производстве и использовании строительных материалов. За эту сферу также ответственно государство. Впоследствии, после введения закона о СРО часть этой работу смогут принять на себя эти организации. Но важно, что объемы строительства порядка 80-100 млн. кв. м в год могут быть достигнуты только на основе индустриальных поточных методов массового домостроения из унифицированных и стандартизированных элементов и конструкций с максимально достижимой по условиям капиталоемкости долей их заводского изготовления.
Структура жилищного строительства по этажности и типам зданий является базой для определения номенклатуры производимых строительных материалов. В свою очередь ценовые ограничения на энергоемкость производства приведут к росту доли натуральных и местных строительных материалов – дерева и изделий на его основе, натуральных утеплителей и пр., что окажет ценовое давление на выбор типа и этажности домов. При опережающем предложении земли под застройку и, соответственно, снижении цен на жилье до среднего уровня 10-15 тыс. руб. за 1 кв. м., развитие малого и среднего бизнеса в строительстве будет подталкивать к последовательной оптимизации типологии и структуры жилищного строительства в рамках резко расширившегося за счет снижения цены продаж платежеспособного спроса.
3. Институциональная политика. Поскольку государство на уровне РФ и субъектов отвечает за два важнейших, основополагающих стратегических направления – разработку документов территориального планирования (земля, подготовленные территории под застройку) и общее техническое регулирование (регламенты, нормы, сертификация, методики) должны быть сформированы субъекты, осуществляющие эту деятельность не только в форме конкурсов между подрядными организациями, как правило не специализирующимися на такого рода деятельности, но также и способные самостоятельно осуществлять разработку стратегий развития.
Именно так были подготовлены федеральные законы «Об основах федеральной жилищной политики», первый Градостроительный кодекс РФ, Генеральная схема расселения на территории РФ, ФЦП «Жилище» и ряд нормативных документов, заложивших основы второй жилищной революции в России (первая – 1956 год). Сегодня, в фазе становления новой российской социальной урбанизации и нового, отвечающего ей градостроительства, пришло время преобразования строительного бизнеса в градостроительный, время массового строительства доступного и комфортного жилья для граждан России. Национальный проект ставит в целом именно эту задачу.