Наиболее наглядно качество цивилизованного использования пространства характеризует градостроительство. Сложившаяся на сегодня градостроительная ситуация в Калининградской области нуждается в радикальном улучшении. Объективно ее неблагополучие проявляется в форме ряда признаков и показателей, изменение которых в лучшую сторону будет свидетельствовать об эффективности предпринимаемых действий.
1. Плотность городской жилой застройки в Калининграде, введенной в действие за последние десятилетия, была запроектирована и реализована исходя из уровня автомобилизации 30-50 автомобилей на 1 тыс. жителей при возрастании на расчетную перспективу до 100-120 а/м (СНиП 1984 года). В настоящее время этот показатель уже приближается к 400 а/м на 1 тыс. жителей и достигнет уровня более 500 а/м в ближайшие годы. В результате развитие автомобилизации, сравнимое с самыми развитыми странами мира, вступило в жесткое противоречие с типом городской среды, отнормированной по социалистическим стандартам массовой микрорайонной застройки. Вследствие этого город непрерывно воссоздает внутри себя зону экологической опасности от воздействия загрязненного атмосферного воздуха, дорожные пробки, стояночный дефицит, неудобства и повышенные риски для населения.
Достигнутый и прогнозируемый уровень автомобилизации требует полного изменения градостроительных приемов застройки, ее рассредоточения, максимального использования положительных свойств, связанных с расширением радиусов доступности, обеспечиваемых автомобилем.
2. Названная проблема должна решаться в непосредственной увязке с преобразованием наличного жилого фонда и обеспечивающей инженерной инфраструктуры. Учитывая высокий износ и амортизацию большинства объектов, введенных в 60-80 гг., необходимо провести специальный расчет экономической обоснованности их вывода из эксплуатации и соответствующего пересмотра видов использования городских земель. Исторический центр города включает большое число подобных объектов, занимающих ценные территории, весьма привлекательные для инвестиционных проектов развития недвижимости. Освобождаемый от амортизированных и непрофильных объектов центр позволит приступить к созданию пространственно и территориально развитого делового комплекса города в увязке с реконструкцией и реставрацией исторических памятников. Гармоничное включение памятников резко повышает ценность современных градостроительных комплексов, что характерно для европейских городов и должно стать одним из ведущих признаков развития Калининграда.
Новое жилищное строительство, осуществляемое на землях пригородной зоны, которая может территориально охватывать до трети всей территории области, создаст обширный рынок строительства экономичных усадебных односемейных жилых домов. Развитие ипотеки и жилищных сертификатов сделает целесообразной государственную поддержку развития соответствующих эффективных строительных технологий при уровне справедливой рыночной цены.
В результате произойдет преобразование Калининградской столичной системы расселения и запланирован переход от скученности, загазованности и беспорядочности застройки к современной градостроительной системе сочетания тщательно реконструируемого, озелененного и архитектурно выдержанного исторического центра с деловыми комплексами, торгово-коммерческими объектами и обширными пригородными зонами усадебной застройки. Головные сооружения и источники инженерной инфраструктуры необходимо адаптировать к изменяющимся градостроительным условиям и провести их соответствующую реконструкцию.
Объекты производственного, транспортного и терминального назначения должны быть проинвентаризованы и размеры их территории приведены в соответствие с установленными мощностями, отвечающими условиям экологической безопасности.
Транспортная схема и инженерная инфраструктура должны ответить этой новой градостроительной организации Калининградской и шире – Русско-балтийской системы расселения.
3. Территория области может использоваться значительно более активно для расселения новых жителей. Развитие усадебной формы жилища и реновация малых городов как очагов локальных субурбанизированных ареалов позволит проводить более активную политику заселения эксклава демобилизованными военнослужащими, ветеранами и решать вопросы обустройства офицеров и государственных служащих. Закрепление за жителями прав собственности на земельные участки, дома, а за их товариществами и иными кооперированными объединениями – на элементы локальной инфраструктуры и общественные территории, позволит последовательно проводить легитимацию прав населения на недвижимость эксклава.
4. Требуется также много более активное использование прибрежной зоны области. На сегодня это единственная в стране линия выхода на незамерзающее Балтийское море с уникальными ландшафтными и природными условиями. Если сравнить интенсивность использования побережья сегодня с таковой ранее, а также с знаменитыми курортами, станет очевидным, что потенциал развития очень велик. Максимальный поток приезжих отдыхающих доходил до 2 млн. человек. Сейчас он лишь несколько превышает 10% от этой цифры.
Использование населением Калининграда балтийского побережья в качестве зоны отдыха, развитие курортов и рекреации федерального уровня, также потребует изменения градостроительной системы застройки побережья в гармонизации с природно-ландшафтным комплексом и сохранением заповедных зон и особо охраняемых территорий.
Администрация города Калининграда выступила заказчиком на разработку Генерального плана города в границах его административной черты. Проект Генерального плана был передан в Главгосэкспертизу и получил замечания, во многом вызванные изолированностью рассмотрения проблем города как территории местного самоуправления вне контекста территории области как субъекта Российской Федерации. Проект был направлен на доработку, которая продолжается по настоящее время.
Разработка Территориальной комплексной схемы Калининградской области по заказу Администрации области завершается и проходит этап согласований. ТКС рассматривает многие из отмеченных выше проблем, однако реальная координация проектных решений ТКС и Генерального плана Калининграда – недостаточна.
Необходимо более плотное подключение федерального уровня в связи с установлением для Калининградской области порядка особого градостроительного регулирования федерального значения. Эта мера является начальным шагом, необходимым для установления порядка такого регулирования и его последующего правового применения.
В качестве первоочередных мер по подготовке документов градостроительного планирования, осуществляемого на федеральном уровне, предлагается следующее:
- провести доработку выполняемых работ по генплану Калининграда и ТКС области в части их большей координации и приведения в соответствие с предлагаемым институтом градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;
- разработать Программу развития жилищного строительства на территории Калининградской области, включающую ряд разделов: инвестиционно-финансовые схемы, землепользование, строительно-технологические системы, пилотные проекты строительства головных поселений усадебного типа в пригородных зонах;
- разработать Подпрограмму жилищного строительства для военнослужащих и лиц, уволенных в запас;
- разработать Схему планировки и застройки пригородной зоны Калининграда;
- разработать Проект реконструкции и развития центра города Калининграда.
Особенностью работ должен быть непосредственный выход на инвестиционные проекты – отвод территорий для пригородного и усадебного строительства, технологическая подготовка производства, начало разработки технической документации.
На основании указанных работ, а также начинаемых работ по Генеральному плану Санкт-Петербурга и Генеральному плану Ленинградской области должна быть также разработана концепция создания Русско-балтийской системы расселения по заказу Северо-западного федерального округа.