Более того, рост доходов населения всегда будет им оцениваться в сопоставлении с растущими, либо уменьшающимися шансами обрести и поддерживать достойные жилищные условия, а разнообразие льгот, надежность обеспечения субсидиарных и кредитных инструментов, позволяющих жилище приобрести, станет показателем социальной ответственности и политической зрелости государства.
Если в стране начнет уменьшаться показатель средней жилищной обеспеченности, функционирование ЖКХ будет давать постоянные сбои, а его аварийность неудержимо нарастать, то достигнутый двукратный рост ВВП, будучи заявленным статистикой, приведет только к вопросу: - Какова структура роста, почему не обеспечено первоочередное решение реальных потребностей населения?
Действительно, за последние 10 лет Россия по объемам строительства жилья упала до уровня 50-х годов прошлого века и в разы уступает объемам ввода 70-80-х годов. Ежегодные объемы нового ввода 30-33 млн. кв. м начнут в ближайшее время уступать объемам выбытия жилого фонда по ветхости и аварийности. Сегодня в эту категорию фонда попадают главным образом объекты, построенные до начала времени массового индустриального домостроения 1955-1990 годов. Однако уже подошло время выбытия фонда панельных зданий первых поколений и обеспечивающих их сетей инженерной инфраструктуры. Панельные жилые дома имеют расчетный срок эксплуатации до капитального ремонта 25 лет, а после его проведения еще через 25 лет должно приниматься решение о выводе здания из эксплуатации, либо полной его реконструкции. Но капитальный ремонт практически не производился и не производится, многие здания переходят в разряд неремонтопригодности и подлежат расселению. Общий износ всего массива жилого фонда страны оценивается сегодня более чем в 50%.
Высока степень износа инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства. Около 25% сетей амортизированы полностью, общий износ сетей приближается к двум третям. Число аварий выросло за последние 10 лет в 5 раз.
Предпринимаемые действия по реформе ЖКХ так или иначе замыкаются на проблемах профилактического, либо аварийного ремонта существующих сетей, не ставя вопрос о стратегии модернизации, либо даже глубокой трансформации сложившегося типа градостроительства. Между тем именно в сфере градостроительства находится сердцевина проблем ЖКХ – централизованные системы инженерного оборудования городских территорий с высокой плотностью многоэтажной застройки есть продукт градостроительства времени массового панельного домостроения, когда технические системы создавались крупными комплексами за счет госкапвложений. Точно так же – крупными комплексами и на основе крупных единовременных капвложений – предполагалось их со временем реконструировать.
Но сменились базовые принципы градостроительства. Ныне оно стало инвестиционным, т.е. рассчитываемым на коммерческий эффект для частного инвестора, а доля муниципальных и государственных капитальных вложений снизилась до незначимых величин. Централизованные системы ЖКХ не реконструируемы сегодня в принципе. Для этого нет источника финансирования. А громадные объемы средств, обращающихся в сфере ЖКХ, относятся к эксплуатационным расходам, практически не включая составляющей на развитие.
Таким образом предстоящее десятилетие станет в жизни городов, поселений временем кризиса особого рода: массовое выбытие жилого фонда панельных зданий первых поколений (а это десятки и сотни миллионов квадратных метров жилья) плюс нарастающие выбытие инженерных систем жилищно-коммунального хозяйства, которое приведет к проблемам в эксплуатации даже недавно построенных, но обслуживаемых этими сетями зданий и сооружений. Особенность же этого кризиса заключается в том, что его можно рассматривать как точку бифуркации, смены самого типа и характера российского градостроительства, как исходное условие при создании новых подходов к развитию страны.
Градостроительство нужно целевым и настойчивым образом развивать, вовлекая в этот процесс население страны. Внешние, итоговые задачи первой фазы развития должны иметь хорошо различимые ориентиры: увеличить объемы жилищного строительства в России в два раза; отказаться по возможности от нового массового строительства многоэтажных панельных и монолитных домов как домов времени дешевых, почти даровых энергоносителей и пренебрежения к вредностям среды обитания (были модны нейлоновые рубашки и железобетонные коробки); развивать опережающими темпами индивидуальное частное строительство на усадебных участках; осваивать под земли поселений новые территории, наиболее благоприятные для жизни и развития народа.
Таких территорий в пригородных зонах, непосредственно примыкающих к городам, очень много. На это следует обратить особое внимание. Только 1,1% земельного фонда России занято землями поселений, а застроено в этой доле около 34%. Это значит, что в самой богатой земельными ресурсами стране мы живем чрезвычайно скученно. К примеру в Германии под землями поселений – 11,8% ее земельного фонда. Благоприятная и весьма благоприятная для проживания часть территории России составляет около половины ее площади, так что резервы для развития усадебного, просторного и здорового расселения, есть практически неограниченные. Тем более, что переход на локальные и автономные системы инженерного оборудования жилища, торговых, складских и производственных объектов неизбежен и неотвратим – старые сети и жилищно-коммунальное хозяйство выбывают стремительно.
Сегодня градостроительство не получило ключевой роли в инвестиционно-строительной деятельности по нескольким причинам. Первая из них – использование сегодня того ресурса и достояния: инфраструктуры, градостроительных проектов, данных изысканий, имеющегося фонда, которые создавались в другой стране и достались России в готовом виде. Россия строит на готовой инфраструктуре, повторяет те же приемы и технические решения, что и раньше, а это ведет лишь к окончательному исчерпанию ресурса развития. Увеличить вдвое объемы строительства, что совершенно необходимо, таким образом невозможно.
Проводимая сегодня Госстроем градостроительная и техническая политика находится лишь в самой начальной стадии осмысления проблем. Утеряна преемственность и руководству приходится заново и практически с нуля включаться в предмет. Но для изменения ситуации в лучшую сторону необходимы много более разносторонние и предметные интеллектуальные усилия. Могу сказать, что выступая в свое время инициатором и разработчиком нескольких стратегических документов, которые были приняты и стали частью нашей жизни, – закона «Об основах федеральной жилищной политики», ФЦП «Жилище», Генеральной схемы расселения на территории России, Градостроительного кодекса и некоторых других, мне удавалось собирать весьма квалифицированные межведомственные команды и в основном за счет внутренних возможностей Госстроя, которые можно было привлечь.
Сегодня следовало бы возродить работы по стратегии развития градостроительной сферы. Градостроительство вообще может быть поставлено в одну из наиболее общественно заметных позиций, демонстрирующих развитие страны. Ведь градостроительство опосредует и определяет совокупность нескольких деятельностей одновременно, выглядящих сегодня не связанными между собой, отдельными друг от друга, но на самом деле связанных теснейшим образом. Это – жилищное строительство и все виды бизнеса с ним связанного; жилищно-коммунальное хозяйство и инженерная инфраструктура городов; планирование развития территорий и видов использования земель, правовые градостроительные регламенты развития недвижимости.
На практике, по связке событий при формировании намерения и реализации инвестиционных проектов, все очень быстро поймут, что это именно так. По сути градостроительство есть (в контраст внешней семантике словообразования) прежде всего проектная, планирующая деятельность, из которой вытекает множество информационно-управленческих следствий и решений, так или иначе привязанных к первоначальному проектному решению, разработанному в документации градостроительного планирования – генеральной схеме расселения на территории России, территориальных комплексных схемах субъектов Федерации, генеральных планах городов, проектов планировки и застройки. Градостроительство завершается на границе со строительством. Строительство есть безусловное, требуемое законом и всеми нормами, следование проекту, проектной документации. Строитель ничего не имеет права придумывать, изменять или делать сам, без соответствующим образом оформленного проектного решения.
Градостроительство – задумывание, проектировка, задание на проект строительства, его параметры, регламенты и разрешенные объемы, условия подключения к инфраструктуре, местоположение в квартале, городе, регионе, стране.
Строительство, как и проектно-сметная документация на строительство – выполнение этих заданий и технических условий, деятельность по реализации инвестиционного намерения, которое формируется в сфере именно градостроительства.
Стратегии развития этой деятельности сегодня нет. Совет по градостроительству и архитектуре при Госстрое России предпринимает определенные усилия по организации такой работы, но трудность ее в том, что при отсутствии своей стратегии можно только компилировать из иных и пытаться соединять несоединимое.
Прошу рассмотреть возможность содержательного, предметного подхода к вопросу разработки стратегии развития градостроительства на уровне подготовки основных принципов и положений, которые могли бы лечь в основу технического задания на разработку Национальной целевой программы создания собственных семейных жилых домов, квартир, их частно-кооперированных комплексов с землей и инфраструктурой, развитие обеспечивающего градостроительного планирования городов, поселений и регионов в целях социально-демографического и хозяйственного развития населения страны.
Такие основные принципы и положения могли бы обсуждаться в рабочих режимах в рамках Научно-технического совета Национального градостроительного общества, которое специализируется на выполнении таких работ.