1. Введение

Записка была подготовлена в далеком уже 1997 году, когда тема рыночных преобразований в экономике вообще и на рынке недвижимости в частности была чрезвычайно актуальна.

К тому времени накопился некоторый опыт реформирования, подсказывавший, что слепой догматизм вреден  и разрушителен. Однако, что должно прийти на смену "рыночному фундаментализму" и почему, до конца понятным еще не было.

В процессе рассуждений о теории "свободного рынка" и недостатках его "базарной" реализации в постсоветской России и родился данный текст.

Сейчас многое из сказанного кажется наивным, кое-что реализовалось и уже воспринимается как должное, но так или иначе - взглянуть на результаты прошлых раздумий о судьбах рынка недвижимости в некотором смысле - занятно и поучительно.

2. Эволюция подходов к  экономическим преобразованиям

2.1 Основные тенденции развития подходов к экономическим преобразованиям в постсоветский период.

2.1.1 Первоначальное понимание «рыночности»

Понятие «рынок» вошло в употребление в ходе структурных преобразований экономики страны 1988 - 91 годов как составляющая часть названий рынков потребительских товаров, работ и услуг различного характера, отождествлявшихся большинством соотечественников с неким незримым пространством, где владельцы и потребители товаров (производители и заказчики работ и услуг) находили друг друга и заключали сделки.

При этом в большинстве случаев прилагательное «рыночное» выступало как альтернатива прилагательным «плановое» и «административно-командное» с точки зрения степени свободы действий участников экономических отношений, информационной открытости («гласности»), конкуренции и т.д.

Сложившееся у граждан в результате активной «перестроечной» пропаганды упрощенное «бытовое» понимание сущности рынка, при попытке перенести его в практическую плоскость массового строительства рыночных отношений оказалось слишком расплывчатым и привело у большинства строителей нового светлого («рыночного») будущего к возникновению значительных затруднений в вопросе «что же, конкретно, предполагается строить?».

Западная экономическая теория, к которой обратились за помощью реформаторы народного хозяйства, достаточно подробно объясняла преимущества и механизмы  функционирования «готовой» рыночной экономики, особо акцентируя внимание на способности рынка выступать независимым от государства регулятором экономического оборота.

Именно это «чудодейственное» свойство рынка было воспринято значительным числом реформаторов как панацея от большинства болезней российской экономики - самым распространенным их мнением было: «Выстроим в стране свободные рыночные отношения - и все экономические проблемы решатся сами собой, вследствие благотворного влияния рынка».

Повальное увлечение всех и вся в государстве строительством рыночных отношений способствовало утверждению специфического взгляда  на рынок, как некую священную корову, в жертву которой нужно немедленно принести все имеющиеся в государстве рычаги воздействия на экономику, дабы не помешать ей (то бишь рынку) совершить чудесное превращение экономически отсталого «сырьевого» государства в оазис победившего капитализма.

Поборники рыночных преобразований в экономике долгое время продолжали рассматривать идеальные принципы свободного взаимодействия участников экономического оборота как самостоятельную ценность, в большей степени идеологического, чем экономического характера. Признание или отвержение рынка как такового стало своеобразным критерием отнесения гражданина либо к категории «сторонников» - прогрессивно настроенных строителей  рынка, либо к  разряду «противников» - реакционеров, вставляющих палки в колеса реформам.

Нельзя не отметить, что на волне перестроечной эйфории в разряд сторонников рынка публично отнесли себя все без исключения противники государственной власти - от идейных борцов против тоталитаризма (диссидентов и иже с ними) до представителей криминального мира, в силу специфики своих профессий ни чего хорошего от государства не ожидающих. Подобная «широта рыночных рядов»  значительно охладила перестроечные восторги обывателей и изрядно уменьшила число сочувствующих рыночным реформам.

Свойственное любым коренным социально-экономическим реформациям  ослепление «откровениями», заключенными в идеологических штампах, не миновало соотечественников и в этот раз.

Вооруженные перестроечными догматами «рыночники» отважно устремились к борьбе за идеальный рынок, функционирующий вопреки  грустным реальностям деградирующих экономики и общества, надеясь пропагандой и агитацией кардинальным образом преобразовать как технологии национального производства, так и общественное и индивидуальное сознание россиян.

Но достаточно скоро у множества реформаторов, ставших обладателями горького опыта крушения идеалов о прозу реальной жизни, возникло стойкое ощущение «дежавю» (это уже было со мной однажды, очень давно, может быть даже в предыдущей жизни).

2.1.2   Социально-экономические ограничители «рыночности»

Глубокое знание советской истории, доставшееся россиянам в наследство от победившего и рухнувшего социализма, неумолимо толкало мыслящих рыночников к историческим параллелям. У России подобная нынешней попытка революционного перехода к передовым   формам экономических и социальных отношений при  низком уровне развития промышленности и населения уже в текущем столетии уже была.

Слишком многое вокруг нас сегодня еще напоминает о неудавшемся опыте «великого скачка» к развитому социализму в сельскохозяйственной стране, едва начинавшей в тот момент формирование капиталистических общественных отношений на месте еще не побежденных феодальных.

Как это ни прискорбно, но приходится признавать, что новые, более совершенные  экономические отношения возникают в стране только как следствие развития национального производства и роста благосостояния и культуры населения. Попытка изменить такой порядок вещей, поставив во главу угла светлые идеалы, приводит в итоге лишь к внешнему изменению формы экономических отношений, при сохранении прежнего несовершенства их содержания.

Так, например, насильственное «внедрение» в экономические отношения социалистических принципов (общественной собственности на средства производства, максимально возможной централизации при распределении ресурсов и т.п.) в послереволюционной России только изменило форму развития капитализма, превратив страну в процессе коллективизации и индустриализации в уродливый сплав феодального поместья с мануфактурой, монопольным капиталистом и помещиком которых стала партийно-аппаратная  элита.

Иными словами, попытка преобразования экономических отношений в более справедливые и  разумные, осуществленная в стране с низким развитием производительных сил и отсталым населением, привели к болезненному разрушению прежних форм хозяйствования и общественного устройства и воспроизводству на их руинах столь же несовершенных  экономики  и общества.

Подобные достаточно простые умопостроения заронили в душу «прорабов перестройки» серьезные сомнения в возможности навести порядок в экономике одними только передовыми теориями. Все большее и большее число реформаторов стало снисходить от высот «чистой мысли» к унылой действительности, увязывая при этом задачи становления рыночных отношений с задачами развития производительных сил, государства и общества.

2.1.3   От рыночного догматизма к экономической целесообразности

К моменту скандального завершения программы ваучеризации все большее распространение стала получать мысль о том, что именно степень развития промышленности и бизнеса вкупе с материальным достатком и культурой населения определят степень экономической эффективности и социальной справедливости отношений участников экономической деятельности.

И что во главу угла любых преобразований в экономических отношениях (что рыночных, что социалистических, что любых других, затеянных с целью улучшения действующих экономических механизмов) необходимо ставить задачи стимулирования развития национального производства вкупе с развитием благосостояния и культуры (профессиональной, общественной, и проч.) населения и укреплением государственной власти. А сколько при этом будет «рынка» и «плана» – определится на практике.

Вместе с такого рода эволюцией мировоззрения реформаторов неизбежно менялось и содержание понятия «рынок», избавляясь от идеологической окраски и приобретая все больше экономического смысла.

2.2   Развитие теории рыночных преобразований в 1989-96 годах.

2.2.1   Рынок, как макроэкономическая среда «с принципами»

Наиболее активно распространяемые с 1989 года в России труды экономистов-рыночников («Экономикс», «Основы рыночной экономики» и т.п.), сами по себе являясь абстрагированным от реальной практики обобщением позитивных результатов почти вековой эволюции капиталистических методов хозяйствования, естественным образом оставили за кадром вопрос о взаимосвязи рыночных отношений в экономике государства с общим развитием его производительных сил и общества.

Однако, в своем желании поскорее получить в руки экономическую теорию, замещающую рухнувшие догматы социалистической науки, пропагандисты и агитаторы, ранее исповедовавшие принятые ими «на веру» постулаты марксистско-ленинской политэкономии, переключились на пропаганду книжных истин нового «рыночного» образца.

При этом практически все «проводники» рыночных реформ поддались искушению получить скорейшую личную выгоду (новое общественное положение, материальные блага и т.п.), не утруждаясь при этом обоснованием практической ценности пропагандируемых теорий в условиях принципиально иной российской действительности.

При таком количестве бездумного плагиата зарубежной теории, заложенного в основу экономических преобразований, сами реформы слишком часто сводились к  столь же бездумному копированию зарубежных организационно-правовых процедур регулирования экономических отношений и попыткам их «втискивания» в российскую практику. В большинстве случаев после завершения работ результат был нулевой или даже противоположный желаемому.

К 1993 - 1994 году процесс первичной ассимиляции зарубежной теории рыночных отношений большей частью завершился и у российских сторонников рынка сформировалось собственное видение основных составляющих частей теории рыночных отношений. В основе этого видения лежало уже достаточно глубоко структурированное понимание рынка - макроэкономической среды, в которой субъекты экономической деятельности в своей борьбе за обладание  ресурсами (недвижимостью, трудом, капиталом и т.д.)  руководствуются прежде всего следующими принципами:

1. личный (частный) интерес является главным мотивом поведения субъектов экономической деятельности;
2. права частной собственности незыблем;
3. цены сделок между субъектами экономической деятельности являются продуктом их свободного («рыночного») взаимодействия;
4. предприниматели свободны в своем стремлении самостоятельно определять место и способы приложения своих предпринимательских усилий;
5. потребители свободны в своем стремлении приобретать только то, что им нравится и за те цены, которые они готовы за это заплатить;
6. производители свободно конкурируют между собой путем совершенствования ассортимента и качества свой продукции (работ, услуг и т.п.);
7. информация, необходимая субъектам экономической деятельности для успешной работы достаточна, доступна и достоверна;
8. роль государства ограничена функциями законодателя, контролера, арбитра и защитника неимущих.

2.2.2   Кризис  рыночных идеалов в российской действительности

Термин «экономические преобразования», ассоциировавшийся в то время  повсеместным переходом к «свободному рынку», означал скорейшее преобразование практики взаимодействия участников экономического оборота соответственно вышеназванным рыночным принципам и изменению характера экономических отношений от планового и административно-командного к свободному и конкурентному (рыночному).

Однако постановка во главу угла экономических реформ такого рода вторичных, производных ценностей, заведомо обрекало эти реформы на половинчатый, незавершенный характер. Ведь стремление к идеальному рынку в условиях экономически и морально устаревшего национального производства и вороватого, развращенного социалистической «уравниловкой» населения неизбежно  приводит к кардинальной «модификации» рыночных идеалов и появлению в практике экономического оборота  «рыночно-базарных» отношений, зачастую просто опасных для государства и общества.

Ошибочность подобной идеалистической  направленности курса реформ ярко проявились в практических результатах, достигнутых в ходе рыночных преобразований. Каждый рыночный принцип, взятый в качестве цели и главного критерия оценки результатов преобразований, без его адаптации к существующему уровню развития экономики и общества, был внедрен с равным успехом как на пользу, так и во вред экономике и обществу.

Обоснованием подобного утверждения может служить простое перечисление существующих сегодня примеров применения рыночных принципов хозяйствования как на пользу, так и во вред экономике и государству:

1. Частная собственность в жилищной сфере заложила основы для развития в стране так нужного ей сегодня «среднего класса» здравомыслящих собственников, однако, поспешно продекларированная в  ходе огульной приватизации, частная собственность на государственные предприятия в доброй половине случаев разрушила эти самые предприятия.
2. Личный интерес, как главный мотив поведения, несомненно способствовал выявлению множества талантливых организаторов и развитию большого числа конкурентоспособных производств. Однако для слишком большого числа предпринимателей  личный интерес ограничился красивой жизнью (квартира, иномарка, отдых на Кипре), переводом денег за рубеж и уклонением от налогов.
3. Свободное ценообразование, способствовавшее устранению дефицита потребительских товаров, в случаях с естественными монополиями привело к непомерному раздутию цен на энергоносители, железнодорожные перевозки и т.п., приводящему к завышению себестоимости продукции российских предприятий и снижению конкурентоспособности российских товаров.
4. Свобода предпринимательства открыла широкие горизонты для всех желающих преуспеть, однако в сегодняшних условиях эта свобода сводится к поголовной занятости активного населения торгово-посреднической деятельностью.
5. Свобода потребления удалила с рынка производителей некачественной или чрезмерно дорогой продукции, однако привела к закупориванию городских дорог подержанными иномарками, а прилавков магазинов - иностранными товарами.
6. Свободная конкуренция производителей и поставщиков товаров, работ и услуг позволяет значительно снижать их цены, однако эта же конкуренция в значительном числе случаев заканчивается массовыми отстрелами конкурирующих сторон и итоговому воцарению олигархов;
7. Информационная открытость фондового рынка повышает объемы продаж акций и иных ценных бумаг российских компаний, однако на рынке недвижимости стремление к информатизации всего, что только возможно, приводит к созданию такого количества информационных систем, обслуживающих рынок недвижимости, что их использование  административными органами, владельцами и покупателями недвижимости не только весьма накладно, но зачастую еще и просто бесполезно;
8. Ограничение роли государства в сфере недвижимости после развала отраслевой системы управления «народным хозяйством» значительно упростило доступ к земле и недвижимости большому числу частных инвесторов, застройщиков и предпринимателей, однако роль государства на рынке недвижимости ограничена сегодня настолько, что большая часть собственно государственного имущества обогащает всех, кого угодно, но только не государственную казну.

2.2.3   Потребность в прагматичных целях экономических преобразований

Осмысление результатов осуществленных к 1996 году реформ позволило значительному числу реформаторов сделать следующий шаг в понимании целей и смысла экономических преобразований вообще и создания рыночных отношений в частности. Стало совершенно очевидно, что для повышения эффективности национальной экономики требуется не только и не столько наличие стройной теории (идеальной модели), списанной с лучших зарубежных образцов.

Под главной целью экономических преобразований все чаще стала подразумеваться организация экономически эффективного и общественно-полезного использования имеющихся в государстве ресурсов. А необходимые для этого преобразования процедур взаимодействия субъектов экономики в процессе коллективного использования необходимых им ресурсов (как рыночные, так и плановые) стали целью уже второго уровня.

Таким образом, степень «рыночности» (читай – свободы, конкурентности, информационной открытости и т.п.) участников экономической деятельности) экономики была поставлена в зависимость от роста интенсивности экономического оборота и его общественной полезности.

Рынок же стал восприниматься как составляющая часть общих результатов экономических преобразований и в значительной мере утратил роль главной цели реформаторских усилий даже для самых активных демократов.

Подобное изменение акцентов освободило понятие «рынок» от большей части ранее заложенной в него  идеологической нагрузки и позволило, наконец,  детально рассмотреть достоинства и недостатки рыночных процедур применительно к конкретным задачам стимулирования экономического развития страны в интересах жителей этой страны.

А начиная  с кризисного 1998 года,  упования на всемогущее рыночное регулирование окончательно развеялись, и наметилась явная тенденция придания экономическим преобразованиям более прагматичного (менее идеологизированного)  характера.

2.3   «Пострыночный» подход к экономическим преобразованиям.

2.3.1   Фундаментальные ограничения заморских  теорий

Наиболее значительным достижением теоретических изысканий нового поколения стало осознание определяющего влияния стандартов построения реформаторских программ на успешность их практической реализации.

Программы повышения экономической эффективности какой либо деятельности, построенные по заимствованным (пусть даже суперразумным и сверхсовеменным) стандартам, как показывает практика, в доброй половине случаев оказывают разрушительное влияние на саму преобразуемую деятельность.

Ведь стандарты, заложенные в иностранных процедурах реформирования экономических систем, построены на основе опыта позитивного влияния этих процедур на иностранные же экономические системы. Влияние тех же самых процедур на принципиально отличные по внутреннему устройству российские экономические механизмы непредсказуемо, а зачастую и просто губительно, ибо насильно «втиснутое» в тело экономической системы принципиально отличное, чужеродное образование, не оказывая положенного ему в «родной» среде положительного влияния на систему, разрушает традиционную практику ее функционирования.

И система гибнет от неумелой попытки ей помочь.

И даже в случае достижения первоначального успеха, последующее функционирование преобразованных экономических систем требует постоянной «донорской» подпитки в виде конкретных процедур, реализующих инородные стандарты в развивающихся (еще не до конца реформированных) элементах этих систем.

Такого рода зависимость не просто заставляет потребителей чужих стандартов все больше и больше тратиться на «докупку» новых и новых процедур, реализующих эти стандарты в развивающихся элементах собственной системы, но и лишает отечественных разработчиков аналогичной продукции возможности реализовать собственные, зачастую более качественные и менее дорогие разработки, увы, несовместимые с внедренными в основу системы чужыми стандартами.

Самой же главной проблемой, присущей внедрению в экономические системы процедур иностранного происхождения, является отсутствие в национальном обиходе понятий, адекватно отражающих содержание перенимаемых механизмов и вынужденное применение в связи с этим соответствующих иностранных ярлыков.

Во-первых, неизвестные понятия повсеместно толкуются каждым знатоком по своему, в зависимости от его собственного понимания, что создает дикую неразбериху, во вторых, слишком часто отношение к очень даже хорошему механизму крайне негативно ввиду его чужеродного наименования.

В начале реформ, пока методы реформирования экономики остаются харизматическими (ориентированными на свободное творчество немногих выдающихся реформаторов-идеологов, обладающих высокой степенью влияния на сознание людей – харизмой), массовое проникновение чужеродных терминов в сознание граждан происходит достаточно безболезненно.

Население принимает полезность нововведений на веру, преклоняясь перед авторитетом идеолога реформ. Когда же харизма лидера тает под влиянием груза его ошибок, неизбежных в процессе реформирования, очень многие понятия, получившие хождение при развенчанном кумире, приобретают в массовом сознании негативную окраску и предопределяют неприятие аналогичных по звучанию (таких же чужеродных) терминов.

И реформы экономики замирают. Инородные символы преобразований отринуты и все более символизируют проблемы, возникшие в ходе этих преобразований, становясь своего рода «красной тряпкой для быка», что делает практически невозможным дальнейшее заимствование зарубежных методик экономического реформирования, не имеющих точного российского наименования, а собственно российские стандарты реформ еще не выработаны.

2.3.2   Ориентация на проекты с конкретными целевыми результатами

 Необходимость завершения столь необходимых стране преобразований, осложненная невозможностью прежнего массированного использования заимствованных знаний и закрытия ими бреши в концептуальном обосновании целей и методов реформ, вынужденно приводит российских реформаторов к выработке российских стандартов экономических преобразований, основанных на применении доступной рядовому гражданину логике (а не идеологии!) и терминологии. Вот тут и все и становится на свои места.

Политик, продекларировавший своей главной целью непонятный рядовому гражданину набор заимствованных ценностей (рынок, например), неизбежно будет освистан публикой и вынужден уйти со сцены, его коллега, поставивший на конкретные понятные и общественно значимые цели (развитие промышленности, образования и здравоохранения, например), достигаемые даже путем значительного урезания демократических прав и свобод, будет принят гораздо теплее. Логика бытового мышления неоспорима: нормальные условия жизни во-первых, а передовые технологии экономического регулирования – уж как получится.

Такая постановка вопроса неизбежно приводит к кардинальной смене методов реформирования. На первые роли выходят  проектные способы преобразования экономики,  ориентированные прежде всего на заранее обозначенный набор, индивидуально и общественно полезных результатов, точно и понятно обозначенных .

Результаты попытки применить свойственное проектным способам реформирования описание  целей и задач для одного из важнейших направлений экономических преобразований  - развития экономического оборота прав на ресурсы территории – приводится ниже.

2.4   «Прагматичная» терминология описания экономических преобразований

Несмотря на то, что новые «прагматичные» направления экономических преобразований  в  равной степени сочетают в себе элементы рыночного и административного регулирования экономического оборота, их идентификация как в набившей оскомину «рыночной», так и в «антирыночной», «административно-командной»  терминологии явно нежелательна

Для целей дальнейшего описания новых «комплексных» блоков реформаторских задач требуется  переход к новым, идеологически нейтральным  понятиям, способным непротиворечиво обозначить возникший симбиоз направлений реформирования и точно и понятно указать на конечные результаты, достигаемые в ходе реализации этих задач.

2.4.1   От развития абстрактного «свободного рынка» к снижению конкретных транзакционных издержек

Что может быть в этой связи сущностной альтернативой «свободного рынка»?  

Если рассмотреть «рынок» максимально прагматично, то видно, что его главное, распропагандированное повсеместно достоинство – возможность свободного доступа его участников к необходимым им ресурсам.  

И задачу перехода к свободному рынку вполне можно переформулировать гораздо более конкретно. Например – так: «снижение издержек взаимодействия участников экономического оборота при коллективном доступе к ресурсам»,

И тогда многое становится на свои места. Например – потому, что на этот счет существует и активно развивается институциональная теория, детально рассматривающая закономерности осуществления сделок (транзакций) между участниками экономического оборота.

И в соответствии с ключевыми постулатами институционалистов, не важно, являются ли организационно-правовые процедуры взаимодействия экономических агентов рыночными или административно регулируемыми. Главное, чтобы они  обеспечивали  для участников экономического оборота возможность взаимодействовать друг с другом с минимальными  издержками.

В институциональной теории такие издержки взаимодействия получили название «транзакционных издержек», механизмы снижения этих издержек были названы институтами, а совокупность такого рода институтов - институциональной инфраструктурой.

2.4.2   Вовлечение ресурсов в экономический оборот территории

Но даже если эта самая «институциональная инфраструктура» будет в ходе реформ кардинально усовершенствована и экономические агенты получат  возможность друг с другом взаимодействовать максимально свободно и низкозатратно, для процветания отечественной экономики  этого будет явно недостаточно.

Поскольку новую, свободную и комфортную экономическую среду необходимо наполнить необходимыми ресурсами. Теми самыми, которые в обычном состоянии в экономическом обороте не участвуют (заброшенная земля, безграмотные и безработные люди  и т.п.)

Это означает, что в реформаторской повестке дня должны быть обозначены задачи, связанные с  «вовлечение ресурсов (прав на ресурсы) в экономический оборот».

Чтобы землю и иную недвижимость можно было реально купить, продать, обменять. Чтобы из зарытых в земле минералов из что-либо произвести. Чтобы людей можно было в понятном правовом режиме принять на работу, а если необходимо - уволить.

2.4.3   Мотивация субъектов экономической деятельности к достижению общественно-полезных результатов

Но если среда в итоге ресурсами наполнится до отказа, а условия доступа будут самыми что ни наесть комфортными, то будет ли это автоматически означать наступление всеобщего благоденствия?

Вероятно, что и в этом случае благоденствие автоматически не наступит. Поскольку значительная доля экономических агентов может просто присвоить себе доступные ресурсы и этим, как собака на сене,  ограничиться, ничего полезного не производя. Или – присвоить, вывезти и продать.

А это означает, что субъектов экономической деятельности нужно осознанно мотивировать к общественно-полезному использованию предоставляемых им ресурсов и возможностей. И еще этих самых субъектов желательно  подтолкнуть к поиску наиболее эффективных способов использования данных им ресурсов.

Исходя из подобных соображений в реформаторскую повестку дня необходимо добавить еще и «стимулирование экономически эффективного и общественно полезного использования ресурсов».

3   Теоретические предпосылки для смены подхода к экономическим преобразованиям

3.1   Цели и предполагаемые результаты экономических преобразований

3.1.1   Основная цель экономических преобразований

Основной целью экономических преобразований при новом, прагматичном подходе  становится уже не стремление к идеальному набору рыночных ценностей (свободам, конкуренции и т.п.), а организация экономически эффективного и общественно-полезного использования имеющихся в государстве ресурсов посредством повсеместного массового запуска конкретных процедур:

1. вовлечения ресурсов территорий в экономический оборот,
2. снижение издержек взаимодействия субъектов экономической деятельности в процессе коллективного использования размещенных на территории ресурсов (транзакционных издержек)
3. стимулирование владельцев прав на ресурсы к экономически эффективному и общественно полезному их  использованию.

3.1.2   Ключевые результаты экономических преобразований

По поводу «прагматичных» результатов достижения целей экономических преобразований можно сказать следующее.

1. вовлечение ресурсов в экономический оборот территории (региона, города) означает, что все то, что раньше не имело стоимости и никому особенно нужным не было, станет чьей-то собственностью и будет применено на благо владельцу и обществу.
2. снижение транзакционных издержек (издержек взаимодействия субъектов экономической деятельности в процессе коллективного использования размещенных на территории ресурсов) означает, что любой желающий сможет без особых проблем найти, приобрести и применить ресурсы,  необходимые ему для достижения своих личных целей, если таковые не противоречат целям других субъектов и общества в целом;
3. создание механизмов стимулирования владельцев прав на ресурсы к экономически эффективному и общественно полезному их использованию означает, что никто не будет, как собака на сене, сидеть на доставшейся ему собственности, а так же не сможет их использовать людям, государству и обществу во вред;

3.2   Задачи реформирования

Задачи, реализуемые в процессе экономических преобразований, целесообразно сгруппировать в соответствии с их целями.

3.2.1   Задачи вовлечения в экономический оборот максимального количества имеющихся в государстве (регионе, городе) ресурсов.

Основное условие масштабного вовлечения прав на недвижимое имущество в городской экономический оборот с целью извлечения вышеназванных «дивидендов» выражается в виде известной формулы Коулза:

«Права на ресурсы, вовлекаемые в экономический оборот территории (региона, города), выделены, закреплены и торгуемы»,

Что подразумевает под собой соблюдение в пределах территории (города) следующих положений

1.    Права на ресурсы юридически выделены:

          - описаны все законные виды и способы пользования, владения и распоряжения ресурсами, а так же ограничения и обременения этих прав;

2.   Права на ресурсы юридически закреплены:

          - государство гарантирует добросовестному приобретателю прав на ресурсы сохранность этих прав в течении всего срока их действия при условии соблюдения правообладателем действующего законодательства

          - владельцы прав на ресурсы имеют возможность свободного осуществления всех разрешенных видов пользования и распоряжения этими правами;

3.   Права на ресурсы торгуемы:

          -владельцы прав на ресурсы имеют возможность переуступить принадлежащие им права по рыночной цене, формируемой в результате свободной конкуренции покупателей, претендующих на приобретение этих прав;
          -достоверная информация о законодательно разрешенных правах пользования, владения и распоряжения ресурсами и ограничениях этих прав доступна их владельцам, пользователям и покупателям;

3.2.2   Задачи упрощения доступа (минимизации издержек) участников рынка в процессе приобретения прав владения, пользования и распоряжения ресурсами.

В современной теории институтов эти издержки получили название «транзакционных» издержек  или издержек взаимодействия субъектов экономической деятельности.

Задачи упрощения доступа (минимизации издержек) участников рынка в процессе приобретения прав владения, пользования и распоряжения ресурсами могут быть представлены в следующем виде:

1. минимизация издержек поиска информации - снижение затрат владельца и покупателя ресурса на поиск и приобретение информации друг о друге, самом ресурсе  и правах на него, необходимой им для заключения сделки;   
2. минимизация издержек ведения переговоров - снижение затрат на организацию встреч участников сделки и обсуждение условий сделки;
3. минимизация издержек измерения - снижение затрат на оценку (измерение величины) количественных и качественных характеристик сделки, в том числе затраты на измерение рыночной стоимости предмета сделки, рисков приобретателя и продавца (ставок дисконтирования     периодических платежей, процентных ставок по кредиту);
4. минимизация издержек спецификации (выделения) и защиты прав участников сделок  - снижение затрат на  регулирование отношений участников сделок по поводу возникновения, использования и прекращения  прав на предмет сделок, в том числе затрат на правовое обеспечение сделки (подготовки и принятия законодательной, нормативно-правовой и инструктивно-методической базы государственного и муниципального регулирования порядка выделения и защиты прав участников сделок, заключение и сопровождение договоров), регистрацию прав на ресурс, являющийсяся предметом сделки;
5. минимизация издержек взыскания с нарушителей условий сделок и восстановления нарушенных прав - снижение затрат на проведение разбирательств между участниками сделок с недвижимым имуществом по поводу нарушения условий сделок, наказания виновных и возвращения пострадавшей стороне неправомерно нарушенных прав либо компенсация их утраты;
6. минимизация издержек коллективного принятия решений - снижение издержек участников сделки, связанных с процедурой коллективной подготовки и принятия одной из сторон решений относительно проводимой сделки, в том числе потери от несвоевременного и безответственного решения. В основном эти издержки характерны для сделок, одной стороной в которых выступает государство или орган местного самоуправления.
7. минимизация издержек единоличного принятия решений - снижение затрат, связанных с процедурой единоличного принятия решений о сделке, в том числе издержек, связанных с перегрузкой решающего лица и задержкой либо некомпетентностью принятых решений;
8. минимизация издержек влияния на лицо, принимающее решение (издержек политизации) - снижение затрат на обеспечение доступа участников сделки к лицу, принимающему решение относительно условий сделки и убеждение этого лица в целесообразности осуществления сделки (наиболее характерный пример такого рода издержек - комиссионные посредника в сделке и взятки должностным лицам, обеспечивающим принятие решения государственным или муниципальным органом);
9. минимизация издержек оппортунистического поведения участников рынка недвижимости - снижение затрат на преодоление игнорирования (саботирования) участниками рынка недвижимости своих обязанностей в рамках существующих (подготавливаемых) договоренностей. Наиболее часто встречающееся название таких издержек - «бюрократическая волокита» при подготовке и исполнении решений органами власти;

3.2.3   Задачи  стимулирования владельцев и пользователей ресурсов к экономически эффективному и общественно полезному их использованию.

Инструментарий стимулирования владельцев и пользователей недвижимого имущества к экономически эффективному и общественно полезному его использованию можно разделить на три основных группы:

1. административный
2. правовой
3. экономический

Механизмы административного стимулирования основываются описании видов и процедур разрешенного использования ресурсов и регулярном мониторинге  (контроле) состояния этих ресурсов.

В случае выявления недопустимых видов использования ресурсов административные органы принуждают пользователей этих ресурсов к прекращению запретной практики, устранению нанесенного ею ущерба и компенсации связанных с этим издержек самих органов власти, городского сообщества в целом и отдельных пострадавших горожан.

Механизмы административного стимулирования в большинстве случаев носят принуждающий характер и основаны на приоритете общественного интереса, представленного государственной и муниципальной властью над индивидуальными интересами владельцев и пользователей ресурсов.

Механизмы правового стимулирования так же основаны на наличии законодательно разрешенной модели использования поведения владельцев и пользователей ресурсов и действуют в том же направлении, что и механизмы административного стимулирования – принуждая нарушивших правила участников рынка прекратить противозаконную практику работы с ресурсами и возместить издержки государства, общества и конкретных пострадавших граждан.

Основное же отличие правового стимулирования от административного заключается в гораздо большей степени делегирования контрольных функций самим владельцам ресурсов и окружающим их горожанам (то есть в применении практики глубокого внутреннего мониторинга). В процессе правового стимулирования производится большей частью отслеживание заявлений.

Механизмы правового стимулирования в большинстве случаев так же носят принуждающий характер, но основаны уже на равенстве общественных и частных интересов перед законом.

Механизмы экономического стимулирования основываются на выявлении индивидуальных мотивов участников экономического оборота и создании условий для общественно полезного удовлетворения этих мотивов.

Основным мотивом поведения субъектов рыночной экономики является приобретение прав на все большее количество ресурсов (увеличение собственного  капитала). Соответственно, главными задачами механизмов экономического стимулирования являются:

•  содействие росту благосостояния владельцев и пользователей ресурсов, чья деятельность экономически эффективна и общественно полезна;
• применение экономических санкций, направленных на снижение благосостояния, к тем из них, чья  деятельность по использованию принадлежащих им ресурсов недостаточно эффективна (бесполезна обществу).

Наиболее точным критерием удовлетворения (неудовлетворения) мотивов участников рыночных отношений является увеличение рыночной стоимости принадлежащих им ресурсов и снижение расходов, связанных с обладанием этим ресурсом. Следовательно – наиболее эффективны методы экономического стимулирования, основанные на содействии удорожанию собственности городских предприятий и отдельных горожан и снижении их расходов на владение имуществом.

Логика влияния роста стоимости ресурсов, принадлежащих горожанам, на экономическую эффективность и общественную полезность их использования довольно прозрачна:

1. Растущая рыночная стоимость ресурсов влечет за собой увеличение налогооблагаемой базы имущественных налогов (налогов на недвижимость, капитал и иные активы) и заставляет собственников увеличивать экономическую эффективность использования своих ресурсов для поиска средств на выплату возросших налогов.
2. Рост общественной полезности удорожания частных ресурсов выражается в увеличении бюджетных поступлений от имущественных налогов.
3. В случае невозможности увеличения эффективности использования ресурса его продажа по возросшей рыночной стоимости способна компенсировать связанные с этой продажей  издержки.

Для собственников, использующих свои ресурсы экономически неэффективно рост налогов будет тем отрицательным стимулом, который заставит их либо увеличить свои усилия по извлечению из ресурса дополнительного дохода, либо принудит переуступить ресурс другому собственнику.

Наиболее эффективным способом роста повышения рыночной стоимости городских ресурсов является инвестирование бюджетных средств в развитие городской инфраструктуры и повышение качества городских общественных услуг.

Например, разумно проведенное инженерное оборудование ранее необустроенной городской земли неизбежно вызовет рост ее привлекательности для инвесторов и увеличение рыночной стоимости расположенной на этой земле недвижимости, что позволит через некоторое время компенсировать инвестиции из сумм дополнительного поступления имущественных налогов.

Особую строчку в разделе стимулирования экономической эффективности и экономической полезности использования ресурсов  занимает дифференциация налоговых ставок для различных групп владельцев и пользователей недвижимости.

Те субъекты рынка, чей вклад в развитие общества достоин расширенного воспроизводства, должны получать возможность экономии на налоговых платежах. Участники рынка, не нужные обществу в слишком большом количестве, должны быть поставлены в экономически невыгодные для большинства из них условия.

4  Пример применения нового подхода к экономическим преобразованиями - Концепция экономических преобразований недвижимости территории (региона, города)

4.1   Цели и задачи экономических преобразований в сфере недвижимости.

4.1.1   Цели экономических преобразований в сфере недвижимости

Основными целями экономических преобразований в сфере недвижимости являются:

1. вовлечение в экономический оборот максимального возможного количества имеющейся в регионе (городе) недвижимости и прав на недвижимое имущество;
2. снижение издержек взаимодействия участников рынка недвижимости (муниципалитетов, инвесторов, застройщиков, покупателей и т.п.), возникающих в процессе владения, распоряжения и использования  прав на недвижимое имущество (формирование институциональной инфраструктуры недвижимости);
3. создание механизмов  стимулирования владельцев и пользователей недвижимого имущества к экономически эффективному и общественно полезному его использованию.

4.1.2   Задачи, реализуемые в ходе реформы экономических отношений в сфере недвижимости.

Задачи, реализуемые в ходе реформы экономических отношений в сфере недвижимости, подразделяются на три основных блока, соответствующих вышеназванным целям:

1. задачи вовлечения в экономический оборот максимально возможного количества имеющейся в регионе (городе) недвижимости и прав на недвижимое имущество;
2. задачи снижение издержек взаимодействия участников рынка недвижимости, возникающих в процессе владения, распоряжения и использования  прав на недвижимое имущество (задачи формирования институциональной инфраструктуры недвижимости);
3. задачи  стимулирования владельцев и пользователей недвижимого имущества к экономически эффективному и общественно полезному его использованию.

4.1.3         Задачи вовлечения в экономический оборот максимально возможного объема прав на недвижимое имущество.

Недвижимое имущество, расположенное на городской территории, кроме непосредственной пользы, извлекаемой пользователями в процессе ее эксплуатации, позволяет значительно активизировать экономический оборот территории и сформировать условия для привлечения инвестиций в городскую экономику и пополнения местного и государственного бюджетов.

Своими «побочными» полезными свойствами недвижимость обязана наличию связанных с ней прав владения, пользования и распоряжения, являющихся нематериальным активом, обладающим самостоятельной ценностью и способным быть вовлеченным в экономический оборот

Наиболее важными возможностями использования прав на недвижимость для их владельцев являются:

1. возможность привлечения инвестиций под залог принадлежащих им прав на недвижимость;
2. возможность платной переуступки части принадлежащих им прав на недвижимое имущество (например - прав пользования - в аренду, найм).

Для городского сообщества права на недвижимость служат источником средств для финансирования городских общественных услуг и развития городской инфраструктуры, получаемых путем:

1. платной передачи принадлежащих муниципалитету прав на недвижимость в собственность, оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду, найм юридическим и физическим лицам;
2. изъятия части дохода собственников недвижимости, расположенной на территории города, в виде налога на владение недвижимостью, подоходного налога с выручки при отчуждении недвижимости и презумпционных сборов за некоторые виды использования недвижимости (плата за застройку земельного участка, за перевод жилого помещения в нежилое и т.п.).

4.1.4   Влияние оборота прав на недвижимое имущество на экономику территории (города).

Логика влияния темпов и объемов оборота прав на недвижимое имущество, расположенное на территории города на экономику города достаточно очевидна:

1. чем выше на территории города интенсивность операций с правами на недвижимое имущество, тем выше доход городского бюджета от сделок с недвижимостью, а следовательно - выше уровень финансирования городских общественных услуг и больше ликвидность активов жителей и предприятий города;
2. чем больше ликвидность активов жителей и предприятий города и качество городских общественных услуг, тем значительней инвестиционная привлекательность городской территории, а следовательно - выше спрос на городскую недвижимость и рыночная стоимость недвижимости;
3. чем выше ликвидность и рыночная стоимость недвижимости, тем больше объем инвестиций под залог городской недвижимости и общий уровень экономической активности на территории города ;

4.1.5   Основное условие вовлечения прав на недвижимое имущество в городской оборот.

Основное условие масштабного вовлечения прав на недвижимое имущество в городской экономический оборот с целью извлечения вышеназванных «дивидендов» выражается в виде известной формулы:

«Права на недвижимость, расположенную на территории города, выделены, закреплены и торгуемы».

Что подразумевает под собой соблюдение в пределах городской территории следующих положений:

1. Права на недвижимость юридически выделены:

• описаны все законные виды и способы пользования, владения и распоряжения недвижимостью, а так же ограничения и обременения прав на недвижимость;

1. Права на недвижимость юридически закреплены:

• государство гарантирует добросовестному приобретателю прав на недвижимость сохранность этих прав в течении всего срока их действия при условии соблюдения правообладателем действующего законодательства
• владельцы прав на недвижимость имеют возможность свободного осуществления всех разрешенных видов пользования и распоряжения этими правами;

1. Права на недвижимость торгуемы:

• владельцы прав на недвижимость имеют возможность переуступить принадлежащие им права по рыночной цене, формируемой в результате свободной конкуренции покупателей, претендующих на приобретение этих прав;
• достоверная информация о законодательно разрешенных правах пользования, владения и распоряжения недвижимостью и ограничениях этих прав доступна владельцам, пользователям и покупателям недвижимости;

4.2  Процедуры вовлечения прав на недвижимое имущество в экономический оборот.

Ниже приводится краткое описание процедур, реализующих на практике вышеназванное условие масштабного вовлечения прав на недвижимое имущество в экономический оборот.

4.2.1   Содержание процедуры правового зонирования городских земель:

1. выделение и законодательное закрепление состава прав пользования городской землей и недвижимостью:

• юридическое описание видов разрешенного использования городских земель и улучшений земельных участков и разрешенных параметров размещения объектов недвижимости на земельных участках;

1. выделение и законодательное закрепление ограничений (обременений) прав пользования городской землей и недвижимостью:

• законодательное закрепление экологических, санитарно-защитных, архитектурных, археологических ограничений по использованию городских земель и объектов недвижимости и ограничений по охране памятников истории и культуры;

1. Законодательное обеспечение товарного оборота прав на застройку городской земли и развитие недвижимости. В том числе -  установление  единого порядка действий претендентов на приобретение прав пользования городской землей и недвижимостью при:

• получении претендентами информации о имеющихся в городе земельных участках, удовлетворяющих граничным требованиям претендентов;
• согласовании условий застройки земельных участков, реконструкции и развития недвижимости, в том числе согласовании условий подключения вновь создаваемой недвижимости к объектам городской инженерной инфраструктуры;
• оформлении договора о приобретении прав пользования землей (договоров долгосрочной аренды, передачи в бессрочное пользование и т.п.);
• переуступке (изъятии) прав пользования землей;

1. нормативно-правовое обеспечение товарного оборота прав на городские земельные участки и их улучшения:

• законодательное закрепление процедуры выделения земельных участков под застройку (реконструкцию и иное развитие недвижимости), оформления и переуступки прав на земельные участки, выделяемые для застройки;

Правовое зонирование является важнейшим элементом системы рыночного регулирования городского развития и обеспечивает первую стадию выделения и закрепления прав на недвижимое имущество.

Регламенты, установленные законом о правовом зонировании городских земель, служат юридической основой для судебной защиты прав инвесторов и застройщиков городской недвижимости от бюрократической волокиты и вседозволенности городских чиновников  при отводе городских земель под застройку.

Введение процедуры правового зонирования городских земель значительно повышает информационную открытость рынка городских земель и предоставляет  инвестору возможность осуществить выбор,  оформление и последующую застройку земельного участка на основании полной, достоверной и юридически обоснованной информации.

4.2.2   Содержание процедуры ипотеки земли и недвижимости.

1. Законодательное выделение прав залогодержателя (владельца ипотеки)  и обременений прав залогодателя (собственника переданного в залог  недвижимого имущества)

• законодательное выделение прав владельца ипотеки (залогодержателя недвижимого имущества) в том числе прав взыскания владельцем ипотеки (залогодержателя недвижимого имущества) долга с залогодателя путем реализации недвижимого имущества с аукционных торгов.
• законодательное выделение ограничений прав собственника по владению, распоряжению и пользованию недвижимого имущества, возникающих в связи с передачей недвижимости в залог.

Главным законодательным актом, обеспечивающим выделение ипотеки, как отдельного вида прав на недвижимое имущество (для владельца ипотеки) и отдельного вида обременений прав владельца заложенной недвижимости является Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества).

1. государственная регистрация ипотеки (залога недвижимого имущества):

• регистрация ипотеки как обременения прав собственника недвижимого  имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

1. Организация товарного оборота ипотек недвижимого имущества:

• привлечение финансовыми институтами долгосрочных инвестиционных ресурсов для целей ипотечного кредитования;
• выдача кредитов под залог недвижимого имущества;
• переуступка владельцем первичной ипотеки своих прав на заложенную недвижимость специализированным финансовым институтам (банкам, фондам и т.п.);
• вторичная перепродажа  финансовыми институтами прав на заложенное недвижимое имущество:

-       путем эмиссии и распространения на финансовом рынке закладных - ценных бумаг, обеспеченных правами на заложенное имущество;

-       путем переуступки ипотек специализированным государственным финансовым институтам (например - Федеральному агентству по ипотечному кредитованию);

• принудительное отчуждение, изъятие и реализация заложенного недвижимого имущества при неисполнении кредитозаемщиком условий кредитного договора, обеспеченного залогом недвижимости.

Ипотека (в дословном переводе – «залог земли») является правом залогодержателя требовать с залогодателя (собственника недвижимого имущества) возврата кредитных ресурсов и в случае нарушения условий кредитного договора обратить взыскание на заложенную недвижимость.

Для владельца недвижимости ипотека является обременением принадлежащих ему прав собственности на недвижимое имущество, ограничивающим его возможности распорядиться своей недвижимостью до момента полного исполнения обязательств по связанному с ипотекой кредитному договору. В случае нарушения условий кредитного договора ипотека прекращает  правомочия владения, распоряжения и пользования недвижимым имуществом в пользу кредитора.

Ипотечное кредитование является основным инструментом взаимосвязи рынков недвижимости и капитала, по существу представляющим из себя сделку мены прав владельца недвижимости распоряжаться  своей недвижимостью на права собственника денежных средств распоряжаться и пользоваться своим капиталом. В случае, если собственник недвижимости присваивает себе права владения чужим капиталом (не возвращает полученных в кредит денежных средств), то в качестве компенсации присвоенных прав на капитал он теряет свои  права собственности на  недвижимость.

Объем финансовых потоков, возникающих между рынком недвижимости и рынком капитала в случае вовлечения в экономический оборот прав ипотеки, обеспечивает значительное увеличение темпов развития городской земли и недвижимости и стимулирует рост активности городской строительной индустрии и множества взаимосвязанных с ней отраслей промышленности.

4.2.3   Содержание процедуры долгосрочной аренды  муниципальных земельных участков и объектов недвижимости.

1. выделение права долгосрочной аренды:

• составление договора долгосрочной аренды муниципальных земельных участков и объектов недвижимости как точного юридического описания прав возмездного пользования государственным и муниципальным недвижимым имуществом в течении длительного срока (до 49 или даже 99 лет) и связанных с этими правами обязательств и ограничений (обременений);

1. закрепление прав долгосрочной аренды:

• государственная регистрация и гарантирование прав долгосрочной аренды в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

1. обеспечение  товарного оборота прав долгосрочной аренды:

• переуступка значительного объема принадлежащих муниципалитету и государству прав долгосрочной аренды юридическим и физическим лицам на основании договоров долгосрочной аренды (вместо предоставления прав бессрочного пользования, например);
• предоставление арендатору недвижимости возможности переуступать приобретенное им право долгосрочной аренды недвижимости любому заинтересованному лицу по рыночной стоимости;

-       обязательным при этом является условие соблюдения арендаторами правил и ограничений разрешенного использования недвижимости, установленных зональным регламентом (муниципальным законом о зонировании городских земель и иными законодательными и нормативными актами, регулирующими землепользование на территории города);

1. установление рыночной ставки арендной платы по договору долгосрочной аренды земли и недвижимости:

• определение размера арендной платы по договору долгосрочной аренды  в процентах от  рыночной стоимости недвижимости;

Право долгосрочной аренды недвижимости, выделенное из пакета прав собственности на эту недвижимость и оплачиваемое в процентах от  рыночной стоимости этой недвижимости, позволяет уже сегодня, при отсутствии полноценного  земельного законодательства, гарантировать интересы инвесторов, предпринимающих значительные капиталовложения в городскую экономику, значительно снижая системный риск таких инвестиций.

В большинстве случаев срок окупаемости инвестиционных проектов не превышает периода в 25 - 50 лет. В связи с этим возможность гарантированного использования недвижимости в течении срока, установленного договором долгосрочной аренды, практически равна возможностям владения этой недвижимостью на праве собственности.

Взимание же арендной платы в процентах от рыночной стоимости недвижимости еще больше уподобляет отношения долгосрочной аренды отношениям собственности, предусматривающим взимание платы за владение недвижимостью в виде налога на недвижимость, исчисляемого так же в процентах от рыночной стоимости недвижимости (что предусмотрено проектом Налогового кодекса РФ).

Для большинства инвесторов, претендующих на использование городской земли и недвижимости, таким образом, условия долгосрочной аренды недвижимости вполне сравнимы с условиями собственности  на эту недвижимость (разница заключается лишь в ставках арендной платы и налога на недвижимость, определение которых, впрочем, является прерогативой муниципалитета).

1. Содержание процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

• описание недвижимого имущества:

-       описание пространственно-площадных (адреса, кадастрового номера объектов недвижимости и занимаемой им площади), технических (материала стен зданий и помещений и т.п.) и иных характеристик недвижимого имущества;

• выделение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество:

-       описание связанных с недвижимым имуществом прав, ограничений (обременений) этих прав и документов, лежащих в основе их возникновения;

1. закрепление прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

• регистрация в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создаваемом органом юстиции на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и предоставление государственных гарантий зарегистрированных в реестре прав на недвижимое имущество;

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является основным инструментом выделения и закрепления прав на недвижимость и предоставления владельцам этих прав возможности осуществлять свои права и операции с ними, опираясь на твердую законодательную и нормативно-правовую базу.

4.3   Задачи снижения издержек экономического оборота прав на недвижимое имущество.

Издержки экономического оборота прав на недвижимое в наибольшей степени представляют из себя издержки взаимодействия участников рынка недвижимости в процессе владения, распоряжения и пользования  правами на недвижимое имущество. В современной институциональной теории эти издержки носят название «транзакционных» (от английского слова «транзакция» – сделка), а задачи по созданию механизмов минимально затратного взаимодействия участников рынка – задачами формирования институциональной инфраструктуры недвижимости.

Перечень приводимых в этом разделе задач снижения издержек экономического оборота прав на недвижимое имущество составлен на основании типового состава издержек взаимодействия (транзакционных издержек).

4.3.1   Минимизация издержек владельца и покупателя недвижимости на поиск и приобретение информации

Минимизация издержек владельца и покупателя недвижимости на поиск и приобретение информации  (друг о друге, самой недвижимости и правах на нее и т.п.), необходимой им для заключения сделки обеспечивается следующим набором организаций (институтов):

1. специализированных периодических изданий, банков данных и иных информационных систем недвижимости (как в бумажной, так и в электронной форме) публикующих объявления о спросе и предложении недвижимости;
2. риэлторских предприятий, обеспечивающих поиск покупателей и владельцев недвижимости, желающих ее продать;
3. единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ней, позволяющего однозначно определить состав, ограничения (обременения) и принадлежность прав на недвижимость;
4. государственного земельного кадастра и муниципального градостроительного кадастра, позволяющих однозначно определить способы разрешенного использования земли и недвижимости;

4.3.2   Минимизация издержек ведения переговоров

Минимизация издержек ведения переговоров (затрат на организацию встреч и обсуждение условий сделки ее участниками) обеспечивается следующим набором институтов:

1. риэлторскими предприятиями и индивидуальными брокерами, организующими переговорный  процесс (обсуждение, формулирование и фиксацию договоренностей) участников сделок с недвижимостью;
2. законодательным закреплением  условий использования муниципальной земли и недвижимости и процедуры оформления прав на нее, исключающим из переговорного процесса подавляющее большинство параметров сделки, однозначно определенных законом о правовом зонировании городских земель;
3. муниципальными градостроительными комиссиями, производящими комплексное обсуждение предложений инвесторов и застройщиков об изменении видов разрешенного     законом о правом зонировании использования земли и недвижимости;

4.3.3   Минимизация издержек измерения условий сделок с недвижимостью

Минимизация издержек измерения условий сделок с недвижимостью производится путем развития профессиональной оценочной деятельности с использованием компьютеризованных методов оценки рыночной стоимости готовой недвижимости и отдельных прав на нее риэлторами, независимыми оценщиками и асессорами (государственными оценщиками налогооблагаемой собственности).

4.3.4   Минимизация издержек спецификации (выделения и оформления) и защиты прав участников сделок с недвижимостью

Минимизация издержек спецификации (выделения и оформления) и защиты прав участников сделок с недвижимостью - снижение затрат на  регулирование отношений участников сделок с недвижимостью по поводу возникновения, использования и прекращения  прав на недвижимость - осуществляется следующими институтами:

1. риэлторскими организациями и юридическими фирмами, осуществляющими консультирование участников сделок с недвижимостью в вопросах выделения и оформления их прав и обязательств, возникающих в ходе подготовки и проведения сделок;
2. институтом правового зонирования городских земель, обеспечивающим выделение и законодательное закрепление  прав и ограничений разрешенного использования земельных участков;
3. институтом правового зонирования городских земель, обеспечивающим выделение и законодательное закрепление  прав и ограничений разрешенного использования земельных участков;
4. институтом единой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающим описание состава прав на недвижимость и ограничений (обременений) этих прав а так же  государственные гарантии сохранности прав добросовестных приобретателей недвижимости;
5. институтом страхования рисков:

-            утраты (порчи) недвижимости,

-            утраты прав на недвижимое имущество,

-            строительных рисков (рисков неполучения прав на строящуюся недвижимости);

1. институтом доверительного управления недвижимым имуществом, обеспечивающим поддержание необходимых для нормальной эксплуатации физических параметров недвижимости, переданной в управление и контролирующим соблюдение третьими лицами прав собственника, (в том числе защиту от противоправных действий третих лиц);

4.3.5   Минимизация издержек взыскания с нарушителей условий сделок и восстановления нарушенных прав

Минимизация издержек взыскания с нарушителей условий сделок и восстановления нарушенных прав (снижение затрат на проведение разбирательств между участниками сделок с недвижимым имуществом по поводу нарушения условий сделок, наказания виновных и возвращения пострадавшей стороне неправомерно нарушенных прав либо компенсация их утраты) производится следующим набором организаций (институтов):

1.  институтами судебно-арбитражных разбирательств и судебных исполнителей, обеспечивающих рассмотрение споров участников сделок с недвижимостью, восстанавливающих нарушенные права, либо принуждающих нарушителей прав к компенсации нанесенного ущерба.
2. В случаях, когда нарушение прав предприятий и граждан влечет за собой уголовную ответственность, издержки взыскания минимизируются с участием органов внутренних дел и прокуратуры.

4.3.6   Минимизация издержек коллективного принятия решений

Минимизация издержек коллективного принятия решений (снижение издержек участников сделки, связанных с процедурой коллективной подготовки и принятия одной из сторон решений относительно проводимой сделки, в том числе потери от несвоевременного и безответственного решения) достигается при функционировании следующих институтов:

• института правового зонирования городских земель, обеспечивающего законодательное закрепление процедур обсуждения и принятия решений органов местного самоуправления о передаче прав на застройку земельных участков. Наличие точного регламента принятия местной администрацией решения о предоставлении земельного участка инвестору позволяет значительно упростить согласование и коллективное обсуждение условий землеотвода, предусмотренных ныне действующей практикой градорегулирования;

4.3.7   Минимизация издержек единоличного принятия решений

Минимизация издержек единоличного принятия решений (снижение затрат, связанных с процедурой единоличного принятия решений о сделке, в том числе издержек, связанных с перегрузкой решающего лица и задержкой либо некомпетентностью принятых решений) производится путем внедрения в практику работы местной администрации следующих процедур:

1. процедуры конкурсного распределения муниципальных земель и недвижимости (конкурсы и аукционы по продаже прав собственности и долгосрочной аренды земель и недвижимости),;
2. специализированных градостроительных комитетов, при участии всех заинтересованных сторон вырабатывающих решение об изменении условий разрешенного строительства, в случае, если намерения инвестора противоречат установленному для данного участка градостроительному регламенту.

4.3.8   Минимизация издержек влияния на лицо, принимающее решение

Минимизация издержек влияния на лицо, принимающее решение (издержек политизации - затрат на обеспечение доступа участников сделки к лицу, принимающему решение относительно условий сделки и убеждение этого лица в целесообразности осуществления сделки) - достигается путем:

1. создания комиссий по совершенствованию практики градорегулирования (особенно - по развитию градорегулирующего законодательства) при местных представительных и исполнительных органах власти, включающих в свой состав лицо, ответственное за принятие конкретных решений (в качестве председателя комиссии) и представителей общественности и бизнеса.

-            Подобного рода комиссии призваны обеспечить непосредственное открытое общение между полномочными представителями местной администрации и заинтересованными в их решениях инвесторами и предпринимателями  по поводу выработки более совершенных процедур работы на городском рынке недвижимости.

-            в функции этих комиссий должно входить изменение и дополнение норм правового зонирования городских земель, порядка предоставления прав на застройку городских земель и иных процедур функционирования городского рынка недвижимости, устраняющих необходимость влияния участников рынка недвижимости на руководителей городской администрации.

1. 2.            создания полноценной законодательной и нормативно-правовой базы градорегулирования, уменьшающей степень влияния чиновников на принятие конкретных решений и заменяющей личное мнение лица, принимающего решение, конкретной нормой действующего законодательства.

4.3.9   Минимизация издержек оппортунистического поведения участников сделок с недвижимостью

Минимизация издержек оппортунистического поведения участников сделок с недвижимостью (снижение затрат на преодоление игнорирования (саботирования) участниками рынка недвижимости своих обязанностей в рамках существующих договоренностей и действующего законодательства) достигается путем:

•  создания в городе качественной законодательной и нормативно-правовой базы взаимодействия участников рынка недвижимости, определяющей конкретные права и обязанности каждого участника в процессе подготовки, заключения и исполнения сделок и указывающей меру его ответственности за неисполнение своих обязательств.

4.4   Стимулирование обладателей прав на недвижимое имущество к экономически эффективному и общественно полезному их использованию.

Мощным инструментом стимулирования обладателей прав на недвижимое имущество к экономически эффективному и общественно полезному их использованию является налогообложение недвижимости на основе ее рыночной стоимости.

Предполагаемые в новом налоговом кодексе полномочия муниципалитета в части определения ставок налогообложения и льгот по налогу на недвижимость позволяют городской власти использовать этот налог для целей регулирования землепользования с точки зрения общественной полезности деятельности, осуществляемой владельцами и пользователями городской земли и недвижимости.

Устанавливая ставки налогообложения дифференцированно по видам использования объектов недвижимости, местная администрация может добиться как вытеснения с городских земель владельцев и пользователей недвижимости, чья деятельность по той или иной причине не выгодна  городскому сообществу, так и создания благоприятных условий для развития общественно полезной деятельности.

Налог на недвижимость выполняет так же функцию регулятора экономической эффективности использования недвижимости - собственники, обладающие избытком земли и недвижимости, либо владельцы дорогой недвижимости, налог с которой они не могут выплачивать, вынужденно переуступают принадлежащие им права на недвижимость лицу, способному организовать более эффективное ее использование и  извлечь из этой недвижимости доход, достаточный для выплаты налога.

Подобное движение прав на недвижимость от менее эффективных собственников к более эффективным создает условия для наилучшего с экономической точки зрения использования городской недвижимости и  вовлечения в товарный оборот значительного количества неэффективно использующихся прав на недвижимость.

Серьезное влияние на рост экономической эффективности использования городской земли и недвижимости оказывает развитие городской инфраструктуры - финансирование бюджетных инвестиций в городское развитие (дороги, сети, школы и . т.п.), приводит к увеличению инвестиционной привлекательности городской земли и недвижимости и росту их рыночной стоимости.

Расширение базы налога на недвижимость, взимаемого с рыночной стоимости недвижимости, обеспечивает  возврат инвестированных в городское развитие бюджетных средств в виде добавочных поступлений налога на недвижимость и создает стабильный источник пополнения городского бюджета;

Рост рыночной стоимости частной недвижимости включает налоговый механизм стимулирования экономической эффективности ее использования, заставляя владельцев недвижимости компенсировать возросшие налоговые платежи путем повышения собственной экономической активности. Те владельцы. которые способны увеличить отдачу от недвижимости, будут вынуждены переуступить ее более эффективному собственнику, не оставшись при этом внакладе ввиду возросшей рыночной стоимости своей собственности.

Иными словами, разумно инвестированнные в городское развитие средства способствуют росту экономической отдачи недвижимости как для городского бюджета, так и для населения города.

Для  реализации в городе программы стимулирования экономически эффективного и общественно полезного использования недвижимости необходимо решение следующих задач:

1. учет объектов недвижимости, расположенных в пределах городской черты, в муниципальном реестре налогооблагаемой собственности с использованием  минимального набора физических и адресно-площадных характеристик, позволяющего провести на их основе моделирование рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения;
2. выявление и учет в муниципальном реестре владельцев вещных прав на недвижимое имущество, подлежащих налогообложению (прав собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды и т.п.);
3. создание модели массовой оценки рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения (фискальной стоимости) и проведение компьютерной массовой оценки недвижимости, учтенной в муниципальном реестре налогооблагаемой собственности;
4. выработка политики налогообложения недвижимости (состава налогооблагаемой базы, ставок налога, льгот по налогу), обеспечивающей оптимальное соотношение бюджетных доходов и налогового бремени плательщиков, и прогнозирование финансовых последствий реализации выработанной политики.
5. Переход к определению ставок арендной платы за пользование муниципальной землей и нежилой недвижимостью и платы за найм муниципального жилья в процентах от их рыночной стоимости. При этом, ставки арендной платы (платы за найм) должны быть больше чем ставки налога на недвижимость – разница между ними должна стимулировать участников рынка к приобретению прав собственности на недвижимое имущество и рпинятие на себя всей полноты ответственности за свою недвижимость.

5  Тезисы о методах и инструментах развития экономического оборота на рынке городской недвижимости.

Наличие опыта работы в проектах реформ на рынке недвижимости в различных городах РФ позволяет автору настоящей записки выделить три наиболее характерных метода (способа) формирования институтов инфраструктуры рынка недвижимости.

5.1 Метод проб и ошибок (реформирование «изнутри»)

Метод проб и ошибок (реформирование «изнутри») предполагает стихийное самореформирование ранее существовавших государственных институтов учета недвижимости и градорегулирования путем некоторой корректировки практики их деятельности для обслуживания новых экономических отношений на рынке недвижимости;

Таким образом «самореформировались» предприятия технической инвентаризации недвижимости, освоив процедуру регистрации договоров отчуждения жилой недвижимости, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, создав практику оформления прав на земельные участки  и сделок с ними.

5.2   Метод заимствования технологий (реформирование «извне»)

Метод заимствования технологий предполагает трансляцию зарубежного опыта и создание на его базе новых институтов инфраструктуры рынка недвижимости (как государственных и муниципальных, так и общественных и частных), обслуживающих участников рынка недвижимости по международным стандартам.

Примером таких нововведений могут служить созданные в некоторых городах РФ системы информационного обеспечения рынка недвижимости (Псков, Рязань, Новгород,, Санкт Петербург), системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости (Новгород, Тверь), системы правового зонирования городских земель (Иркутск, Казань, Новгород), институты оценки рыночной стоимости недвижимости и обслуживания товарного оборота недвижимости (значительное число городов РФ, в которых существуют региональные отделения Российского общества оценщиков и Российской гильдии риэлторов, оценочные и риэлторские предприятия)

5.3   Ограничения названных методов.

Каждый из этих методов имеет серьезные ограничения, препятствующие его успешному применению.

Так, например, метод проб и ошибок предпочтителен в ходе совершенствования практики государственного учета недвижимости и регистрации прав на нее, ибо такая практика уже сложилась и может , хоть и со скрипом, но применяться еще достаточно долго.

Однако, попытки решить подобным способом проблемы воссоздания в составе органов государственной власти и местного самоуправления ныне отсутствующих систем (систем налогообложения недвижимости, ипотечного кредитования строительства и покупки недвижимости, правового зонирования городских земель и т.п.) в большинстве случаев обречены на неудачу. Слишком велик в этом случае диапазон возможных вариантов проб и ошибок, а точные и максимально подробные знания параметров создаваемой системы, необходимые для целенаправленного ее «строительства», внутри государственных и муниципальных организаций отсутствуют.

Дополнительным «минусом» самореформирования властных структур является ограниченность бюджетного финансирования инновационных программ, вследствие чего, отсутствует возможность привлечения к работе квалифицированных специалистов, без которых даже самые патриотично настроенные реформаторы-чиновники не в состоянии обеспечить подготовку и внедрение  нововведений.

Метод заимствования зарубежных технологий позволяет избежать длительных поисков оптимальных решений и дает возможность значительно сократить сроки создания эффективных  механизмов работы на рынке недвижимости.

 Однако, голое «списывание» чужого опыта зачастую может привести к прямо  противоположному (негативному) результату ввиду серьезных различий в правовой и технологической средах между Россией и странами, опыт которых перенимается. Адаптация же зарубежного опыта для российских условий требует участия компетентных зарубежных специалистов и не менее компетентных российских «переводчиков», стоящих весьма недешево.

Для обычного города такие организационные и финансовые нагрузки не по карману и пока что опыт внедрения западных технологий наличествует лишь в городах - участниках «спонсорских» программ технического содействия Агентства международного развития США, Всемирного банка, TASIS и т.п.

5.4   Комплексный подход (метод ускоренной адаптации)

Комплексный подход является симбиозом двух вышеописанных методов и возникает в регионе (субъекте РФ, городе) при наличии группы активных и открытых лидеров, настроенных на серьезные структурные преобразования в экономике и обладающих достаточными для этих преобразований полномочиями . В идеальном случае такая группа возглавляется Мэром города, поддерживаемым губернатором региона и включает в свой состав руководителей ключевых подразделений администрации города и наиболее активных представителей профессионального сообщества, практически работающего на рынке недвижимости.

Формы взаимодействия участников такой группы могут включать  в себя широкий диапазон организационно-правовых механизмов - от рабочих групп при Мэре (Губернаторе) до некоммерческих и иных специально создаваемых организаций.

Наиболее ярким примером применения подобного подхода могут служить преобразования в Новгороде, осуществляемые под непосредственным руководством Мэра города. Собственные действия администрации города в области развития учета недвижимости, создания информационных систем рынка недвижимости и увеличению бюджетных доходов от городской недвижимости удачно сочетаются с проектами технического содействия АМР США и Всемирного банка по реформированию системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости, правовому зонированию городских территорий, малоэтажному блокированному строительству жилья и производству эффективных строительных материалов.

5.5   Инструментарий развития экономического оборота на рынке городской недвижимости.

5.5.1   Механизмы обеспечения взаимодействия участников инновационных программ и привлечения внебюджетных ресурсов для их финансирования

Для обеспечения стабильного взаимодействия рабочих  групп, участвующих в развития доходного потенциала недвижимости территории региона (города), и привлечения внебюджетных ресурсов для финансирования инновационных программ наиболее эффективным представляется создание специализированных некоммерческих организаций - интеграторов развития институциональной инфраструктуры недвижимости

В качестве основных целей создания подобных организаций представляется целесообразным отметить:

1. организацию привлечения внебюджетных финансовых ресурсов (в том числе средств зарубежных организаций, осуществляющих техническое содействие реформам на рынке недвижимости) для финансирования инновационных программ на рынке городской недвижимости;
2. содействие разработке законодательной, нормативно-правовой и инструктивно-методической базы рынка недвижимости путем создания и ведения архива и библиотеки современных технологий рынка недвижимости;
3. организацию профессионального и общественного контроля качества технологий, предлагаемых к внедрению на территории региона;
4. организацию коммуникаций между представителями органов государственной власти, местного самоуправления и профессиональными участниками рынка недвижимости в вопросах совершенствования законодательной и нормативной базы и практики регулирования экономического оборота на рынке недвижимости.

5.5.2   Механизмы управления инновационными проектами.

Под проектом понимается целенаправленное изменение параметров действующей системы, ограниченное по количеству и качесту результатов, составу и времени реализации задач, и расходу ресурсов;

Для достижения желаемого уровня доходности городской недвижимости необходимо целенаправленное осуществление значительного количества инновационных проектов, имеющих своей целью:

1.  вовлечение конкретных видов прав на недвижимое имущество в экономический оборот;
2.  устранение препятствий для доступа участников рынка к необходимым им объектам недвижимости и правам на них;
3. усиление мотивации владельцев и пользователей недвижимости к экономически эффективному и общественно полезному ее использованию.

Для успешной реализации проектов развития доходного потенциала недвижимости в большинстве случаев необходимо создание специальной инфраструктуры управления проектами, в значительной мере отличающейся от типовых механизмов, как действующих в органах государственного и муниципального управления, так и применяемых независимыми участниками рынка недвижимости.

Структурные подразделения органов государственного и муниципального управления, как правило, исполняют строго очерченный им круг задач, ритмично повторяющийся во времени. Без значительного свертывания основных функций и изменения внутренней структуры они не способны качественно исполнять новые задачи, да и проектный способ организации работ настолько сильно отличается от административного, что затраты на адаптацию работников властных структур к новым условиям работы часто превосходят затраты на достижение основных результатов проекта. В результате многие инновационные проекты, начатые в государственных и муниципальных структурах, либо так и не начинаются из за неготовности персонала, либо завершаются гораздо раньше, чем достигнуты запланированные результаты в связи с перерасходом бюджета

Независимые участники рынка недвижимости, хоть и не ограничены рамками бюрократических процедур и привычы к быстрому решению нетрадиционных задач, однако в большинстве случаев весьма далеки от проектов реформирования городской экономики и управления ввиду их некоммерческого характера. Вынужденные работать в режиме постоянного контроля своей основной приносящей доход деятельности, они не имеют избытка времени и средств на освоение правовой, научной и прочих специфических основ уникального проекта. В результате этого работы по проекту часто сводятся к перепечатыванию чужих материалов, имеющихся в распоряжении исполнителей и практическая ценность итоговых наработок уверенно стремится к нулю.

Для успешной реализации уникальных инновационных проектов, реально и позитивно преобразующими процедуры функционирования городской экономики, необходимы специальные структуры, способные непротиворечиво сочетать в себе возможности эффективного администрирования инновационной деятельности с глубоким практическим знанием действующих процедур государственного и муниципального управления

В большинстве случаев такого рода управленческие сруктуры формируются в двух наиболее распространенных формах:

1. В виде рабочих групп (комиссий) по осуществлению проекта реформ при представительных и исполнительных органах местного самоуправления. В состав таких комиссий входят представители властных, научных, коммерческих и иных структур, интересы которых затрагиваются входе проводимых преобразований. Большей частью подобные рабочие группы курируют проекты выработки законодательных, нормативно-правовых и иных документов, регулирующих деятельность вновь создаваемых институтов. Степень влияния на управление реализацией проекта у таких групп, как правило не высока и зависит от наличия в их составе ярко выраженного лидера, обладающего собственной группой поддержки, являющейся «телом проекта» и исполняющей большую часть поставленных задач.
2. В виде «офисов проекта», открываемых на базе специализированных инновационных (научно-практических) организаций, обладающих опытом управления научно-исследовательскими разработками и тесно сотрудничающими с администрациями города и региона. Финансирование таких офисов часто происходит из средств иностранных проектов технического содействия, хотя уже известно немало случаев привлечения для этих целей внебюджетных источников российского происхождения. В состав офисов проектов наряду с сотрудниками инновационных организаций в большинстве случаев входят представители органов местного самоуправления, консультирующие участников проекта и обеспечивающие интеграцию результатов работ в деятельность городской администрации.
3. Часто для длительных проектов, предусматривающих значительные преобразования практики работы местных органов власти, применяются обе формы управления инновациями.
4. Примером одновременного функционирования рабочей группы и офиса проекта могут служить проекты реформирования налогообложения недвижимости в городах Тверь и Новгород, где основная часть работ проекта, связанных с созданием программно-информационной, нормативно-правовой и методической базы налогообложения недвижимости проводилась сотрудниками офиса, а вопросы интеграции результатов работ по прокту решались рабочими группами при Мэре города в Новгороде и вице-мэре – в Твери.

В число задач управления инновационными проектами, входят:

1. планирование проектов (Детальное описание целей и основных результатов проектов, задач по достижению этих результатов, необходимых для этого ресурсов и т.п.);
2. ресурсного обеспечения проектов ( привлечеие специалистов – исполнителей задач проекта и предоставление им необходимых для успешной работы техники, оборудования, информации, финансирования);
3. мотивации участников проекта (создания системы стимулов, вдохновляющих участников проекта к скорейшему достижению конечных результатов проекта);
4. координации действий участников проекта (согласование действий и слияние усилий исполнителей задач проекта);
5. контроля проекта (осуществления надзора за соблюдением плана проекта);
6. учета результатов проекта (фиксирование необходимых для последующего анализа и отчетности результатов работ по проекту);
7. анализа хода исполнения проекта и корректирования плана проекта (анализ соответствия результатов работ по проекту целям проекта, выявление отклонений от целей проекта и внесение изменений и дополнений в цели, задачи, сроки и ресуры проекта);