Задачи исследования:

• Характеристика рынка загородной  жилой недвижимости
•  Оценка местоположения участка
•  Оценка и анализ транспортной доступности земельного участка
•  Анализ инвестиционных предложений
•  Анализ предложения на рынке загородной жилой недвижимости
•  Анализ спроса на рынке загородной жилой недвижимости
•  Предложение концепции будущего объекта

Основные выводы маркетинга:

Исследование было проведено в несколько этапов:

• 1-й этап: анализ макроэкономических показателей рынка недвижимости, анализ рынка загородной недвижимости … направления
• 2-й этап: изучение параметров местоположения исследуемого участка, оценка потенциала исследуемого участка, целесообразности строительства объектов загородной недвижимости
• 3-й этап: выработка основных концептуальных характеристик будущего объекта

Исследование земельного участка позволило проанализировать информацию об объектах недвижимости в зоне непосредственно прилегающей к исследуемому объекту, определить детальную информацию о процессах, тенденциях рынка загородной недвижимости, концептуальной направленности объекта

Основная идея проекта:

Основная архитектурная идея проекта – максимально сохранить естественную природную среду в поселке, не превратить окружающий лес в городской регулярный парк. Создать гармонию существования человека и природы. Данная экологическая концепция делает жилой комплекс весьма привлекательным местом для проживания. Каждый участок имеет свою водную территорию, что позволяет создать свою частную рекреационную зону на воде, в виде причала, пирса, острова на сваях и т.д.

Основные объемные параметры проекта:

• Территория под застройку: 50 Га,
• Площадь возводимых объектов: 75 000 кв. м.
• Кол-во домовладений200

Экономические показатели проекта:

Доходы проекта: 300 000 000 $

Расходы проекта: 180 000 000 $

Средства инвестора проекта (максимальное отвлечение):35000000$

Валовая прибыль:20000000 $

IRR: 25%

Заключение:

В качестве наилучшего и наиболее эффективного варианта использования участка, мы рекомендуем строительство загородного поселка с сопутствующей инфраструктурой в объемах, описанных в расчетах. 

1. Анализ состояния макроэкономики России. Макроэкономические показатели 

1.1. Итоги 2009 года для российской экономики 

2009 год для России стал периодом существенного ухудшения основных показателей экономического развития. ВВП сократился почти на 8% по сравнению с ростом в 5,6% годом ранее, обвальным оказалось падение инвестиций (на 17%), существенно больше стал уровень безработицы. Вместе с этим, несмотря на негативные явления, удалось сохранить социальную стабильность и устойчивость финансовой системы, не допустить массовых банкротств и резкого снижения уровня жизни. Впрочем, это удалось, скорее, благодаря накопленным за предыдущий период определенным резервам и внешним факторам, а не комплексу антикризисных мер российских властей.

 Характерно, что на фоне значительного снижения доходов бюджета, государственные расходы только увеличились. Восстановление баланса бюджетной системы через оптимизацию кредитно-денежной политики становится актуальной задачей в кратко- и среднесрочной перспективе. В тоже время за период благоприятной внешней конъюнктуры не была проведена до конца ни одна системная реформа в социально чувствительных сферах: пенсионном обеспечении, образовании, здравоохранении.

Рост безработицы и снижение спроса на рабочую силу не стало причиной качественной сменой модели организации трудовой занятости, так как государство из политических соображений стремилось снизить масштабы возможного социального недовольства.

 Развитие событий в 2009 г. наглядно проиллюстрировало, что российская экономика успешно интегрировалась в систему мирохозяйственных связей, однако пока не стала, за исключением ряда сырьевых отраслей, значимым центром силы, способным влиять на ситуацию. Соответственно, ключевым фактором, влияющим на перспективы экономики России остается ситуация в мире и конъюнктура сырьевых цен.

 Основные экономические тенденции для 2009 года:

Стабилизация в финансовой сфере, обусловленная больше изменением внешнеэкономической конъюнктурой, нежели действиями правительства;

• Начало восстановительного роста в промышленности;
• Снижение рентабельности в большинстве отраслей реальной экономики, повлекшее запуск программ оптимизации бизнеса, что в свою очередь привело к уменьшению реальных доходов населения;
• Предотвращение системных цепочек банкротств в ряде секторов;
• Повышение уровня как хозяйственного, так и институционального уровня присутствия государства в экономике[1].

 Кризис негативно сказался на качестве модели экономического развития России. До 2008 г. рост базировался на расширении внутреннего спроса за счет т. н. «кредитного бума», как потребительского, так и в промышленности, и притоку экспортной валютной выручки. В 2009 г. больше всего пострадали инвестиционно-ориентированные сектора, в то время как сырьевые отрасли показали интенсивные темпы восстановления.

 Именно сырьевой экспорт превратился в 2009 г. в основной фактор восстановительного роста. На фоне обвального падения в машиностроении и снижение инвестиционного спроса это означает углубление структурных диспропорций российской экономики. По итогам 2009 г. прирост чистого экспорта в ВВП составил 56,8%. Этот показатель сохранял положительную динамику на протяжении всего года[2].

 Эффект импортозамещения оказался довольно слабым, несмотря на значительную коррекцию обменного курса.

 Таблица 1. Основные показатели развития экономики России, 2007-2009гг.

   Источники: Росстат, Минфин, Банк России

 Экономический рост в 2009 г. оказался несбалансированным, сконцентрированным в ТЭКе и металлургии. Отчасти поэтому на высоком уровне остались кредитные риски и низкая степень доступности кредитных ресурсов для предприятий. 

1.2. Макроэкономические показатели: 1 полугодие 2010г. 

В 1 полугодии 2010 года состояние российской экономики значительно улучшилось. Основными факторами роста стали: повышение доходов от главных отраслей-экспортеров продукции (нефть, газ, металлы), замедление темпов роста инфляции и постепенное восстановление внутреннего спроса. 

Таблица 2. Основные показатели развития экономики России, 1 полугодие 2009 – 2010 гг.[3] 

Источник: Минэкономразвития России 

Экономическое оживление, начавшееся  в середине прошлого года, после положительной динамики роста в течение первых двух кварталов 2010 года,  сменилось паузой. В августе, так же как и в июле, динамика ВВП с исключением сезонности, по оценке Минэкономразвития России, снизилась на 0,4 процента. Основной вклад в снижение динамики внесло сельское хозяйство, которое обеспечило около 60% снижения динамики ВВП. Низкие темпы  в августе, так же как и в июле, отмечены в транспорте.

 К положительным факторам развития экономики в августе можно отнести возобновление роста инвестиций и строительства. Высокими темпами продолжают развиваться обрабатывающие производства. Начавшееся восстановление инвестиционного и продолжение роста потребительского спроса при снижении влияния фактора аномально жаркой погоды в оставшиеся месяцы года  могут способствовать восстановлению положительной динамики роста ВВП.

По сравнению с августом прошлого года, по оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился на 2,4% и за восемь месяцев в целом его прирост составил 3,7% к соответствующему периоду прошлого года.

В августе наблюдается  значительное ускорение инвестиционной активности: Прирост инвестиций по сравнению с июлем (с исключением сезонного и календарного фактора) оценивается на уровне 4,3% (против спада в июле на  2 процента).

 В годовом исчислении по сравнению с августом прошлого года прирост составил 10,9 процента.

Объем работ по виду деятельности «Строительство» с исключением сезонности в августе сложился на 1,7% выше июльского значения. Динамика к соответствующему периоду прошлого года также вернулась в область положительных значений. В августе зафиксирован рост объема работ на 3,4% (в июне было снижение на 2,5 процента). Ввод жилых домов в августе составил 3,8 млн. кв. метров, что выше уровня предыдущего месяца на 22,4%, с исключением сезонности прирост составил 8,4  процента.

 Увеличение инвестиционного спроса сказалось на динамике промышленного производства. С исключением сезонной и календарной составляющих по промышленности в целом после спада в июне-июле, в августе отмечается незначительный рост производства - на 0,1%, в том числе в обрабатывающих производствах – на 0,5 процента.

 Положительной динамикой с исключением сезонности  в августе характеризуются производство машин и оборудования (прирост к июлю – на 1,7%), производство резиновых и пластмассовых изделий (1,7%), химическое производство (0,8%), производство кокса, нефтепродуктов и ядерных материалов (0,7 процента). Наибольшее снижение отмечено в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви (на 3,2%), в прочих производствах (на 1,6 процента).

 По сравнению с августом прошлого года прирост промышленного производства составил  7 процентов.

 Последствия летней засухи значительно повлияли на динамику сельскохозяйственного производства. По итогам августа производство продукции сельского хозяйства по сравнению с августом прошлого года снизилось на 19,1 процента.

 По отношению к экономически активному населению уровень безработицы понизился с 7% в июле до 6,9% в августе. Однако с исключением сезонности уровень безработицы несколько увеличился - с 7,5% в июле до 7,6% в августе.

Продолжается рост реальной заработной платы по сравнению с прошлогодними показателями. В августе прирост составил 6,6% к августу 2009 года. С исключением сезонного фактора – снизился на 0,1% по сравнению с июлем текущего года. Положительным моментом является снижение на 1,4% по сравнению с предыдущим месяцем задолженности по заработной плате.

 Реальные располагаемые доходы населения с исключением сезонного эффекта в августе снизились на 1,2 процента. По отношению к августу прошлого года прирост составил 7,9 процента.

 Потребительские расходы населения сохраняют положительные темпы роста по сравнению с прошлогодними показателями – в августе прирост составил 6,5% к августу 2009 года. Вместе с тем с исключением сезонности оборот розничной торговли в августе снизился на 0,5% по сравнению с июлем текущего года.

 Экспорт товаров в августе 2010 г., по оценке, составил 31,8 млрд. долларов США (116,4% к августу  прошлого года и 99,5% к июлю текущего года).

Импорт товаров в августе, по оценке, составил  23,5 млрд. долларов США (151,1% к августу прошлого года и 111,9% к июлю 2010 года).

Засуха и повышение мировых цен  в странах -экспортерах   оказали основное влияние на  рост цен на  внутреннем рынке.  В августе инфляция на потребительском рынкесоставила 0,6 процента. За восемь месяцев цены выросли на 5,4% (восемь месяцев  2009 г.- 8,1%) , за годовой период – на 6,1 процента.  

1.3.  Влияние макроэкономических факторов на рынок недвижимости 

В современных условиях мировой экономики, связанных с процессами глобализации и развитием общества потребления, невозможно рассматривать отдельные отрасли экономики России в отрыве от основных макроэкономических и политических процессов, происходящих как в мировом масштабе, так и в самом государстве. 

Рассматривая рынок недвижимости в России, в частности Москвы и Московской области, следует отметить те факторы, которые оказывают на него непосредственное воздействие, а именно: 

• Динамика ВВП (темпы экономического роста);
• Динамика цен на основные сырьевые ресурсы (нефть);
• Динамика курса основных валют (доллар США, Евро);
• Уровень инфляции;
• Политическая ситуация.

 Важно понимать, что все макроэкономические показатели в итоге оказывают свое влияние на цены на недвижимость, но спрогнозировать поведение этих показателей - процесс достаточно трудоемкий и сложный. Однако, при анализе рынка недвижимости необходимо учитывать динамику этих показателей.

В ближайший год не стоит ожидать роста цен на объекты недвижимости. Только наиболее ликвидные объекты загородной недвижимости будут демонстрировать небольшие темпы роста цен. Загородный рынок в плане инвестиционных вложений все-таки более привлекателен – сказывается профессиональный девелопмент объектов. На качественные объекты всегда есть спрос.

На рынке недвижимости отсутствуют предпосылки для резкого падения цен, в первую очередь потому, что крупные землевладельцы не используют кредиты для рефинансирования стоимости недвижимости, а снижение цен девелоперами загородной недвижимости на первичном рынке может быть кратковременным и только для поддержания текущей ликвидности объектов. В данный момент времени есть некоторая «чувствительность» цены, которая связана с кризисом ликвидности некоторых объектов, в дальнейшем «чувствительность» цен к кризисному сужению рыночного спроса будет уменьшаться и будет увеличиваться к росту спроса. Возможно некоторое снижение цен на городскую недвижимость, так как девелоперы часто используют в этом сегменте заемные средства для реализации своих проектов, а также можно ожидать снижение числа реализуемых проектов, связанное с отсутствием кредитного финансирования.

Стабилизация кризисного состояния экономики даст стимул к оживлению рынка недвижимости. Дефицит качественных предложений на вторичном рынке и адекватных предложений первичного рынка во всех сегментах рынка загородной недвижимости, а также постоянно высокий стабильный спрос на качественные объекты– основной стимул роста цен.

Спрос не только не уменьшится, а увеличится, потому что лучшей альтернативы для защиты денег, чем загородная недвижимость в ликвидном поселке — нет. К тому же предложение на рынке в ближайшее время резко снизится в связи с переделом рынка: небольшие компании продают некоторые объекты более крупным компаниям, а также замораживается не неопределенное время большое количества вновь открытых проектов у девелоперов мелкого и среднего уровня.

И если сейчас рынок переживает некоторую стагнацию, поскольку инвесторы пытаются понять, как действовать в изменившихся условиях, то в ближайшем будущем затишье, безусловно, прекратится, и иного развития как оживление роста цен невозможно.

Прибыль инвесторов за сегодняшнее вложение средств в инвестиционные проекты может существенно увеличится. А премия за риск для покупателей может быть также очень высокой.

В настоящий момент, практически все аналитики называют земельные активы сектором рынка, в меньшей степени подверженным влиянию финансового кризиса.

Данный сектор подвержен целому ряду противоречивых факторов.

Факторы, влияющие на рост стоимости земли:

1. В связи с ужесточением политики в области оборота земель на рынке все реже появляются первичные предложения крупных земельных наделов.
    2.   Инвесторы, которые вывели средства с фондового рынка, ищут возможности надежных вложений. По статистике компаний («МУЛЬТИ ГРУПП», «Геодевелопмент», «Большая земельная компания» и др.) количество обращений потенциальных покупателей участков увеличилось.
    3.       В настоящий момент практически все наиболее ликвидные участки (с отсутствием обременений, у «Большой воды», лесные) удерживаются собственниками либо продаются по неадекватно высоким ценам. Таким образом, спрос на интересные участки смещается все дальше от Москвы, вовлекая в оборот земли на значительном удалении.
    4.       Государственный механизм выделения земельных участков под застройку коснется в первую очередь индивидуальных застройщиков, и не снизит стоимость земельных участков для реализации крупных проектов.

 Факторы, влияющие на снижение стоимости земли:

1. Трудности с привлечением инвестиций у девелоперов – потенциальных покупателей крупных земельных участков для реализации проектов.
    2.       Снижение ликвидности земельных участков за счет увеличения стоимости лэнд-девелопмента (изменения категорий и видов разрешенного использования земель, обеспечения инженерной инфраструктурой и т.п.) и как следствие снижение доходности девелоперских проектов;
    3.       Повышение рисков связанных с правовым статусом земельных участков и юридической чистотой сделок приведших к текущему правовому статусу.

В совокупности вышеописанные факторы приведут к некоторому снижению темпов роста стоимости земельных участков. Однако, в любом случае, можно говорить о сохранении роста стоимости на уровне не ниже инфляции, а по наиболее интересным и ликвидным участкам возможен существенный рост.

 В условиях многократного возрастания рисков девелоперских проектов, инвестиции в ликвидные земельные участки являются надежным вложением средств.

 В сложившейся ситуации девелоперы, способные сконцентрировать ликвидные земельные участки и осуществить проекты лэнд - девелопмента, окажутся в заведомо выигрышной ситуации к моменту стабилизации на рынке недвижимости.

1.4.  Конъюнктура рынка загородной недвижимости в предыдущие годы (2008-2009гг.)

Рынок загородной недвижимости неоднороден. Наибольшую долю в общем объеме рынка коттеджных поселков устойчиво занимает все-таки сегмент загородного жилья бизнес–класса.

 На долю организованных поселков эконом–класса приходится намного меньшая доля, хотя спрос на данные предложения гораздо выше (диаграмма 1).

[1] Итоги 2009 года и прогноз экономического развития на долгосрочную перспективу: Обзор экономических тенденций №70 // Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), февраль 2010 г. С. 6-7

[2] Экономико-политическая ситуация в России: Апрель 2010 г. // Институт экономики переходного периода (ИЭПП), апрель 2010 г. С. 18.

[3] Об итогах социально-экономического развития Российской федерации в январе-августе 2010 года