Если в ближайшие годы не предпринять экстраординарных усилий, оставить всё так, как оно есть сегодня, то мы должны быть готовы к следующему.
Естественным образом с каждым последующим годом из эксплуатации станет изыматься квартир (жилья) и инфраструктур (ЖКХ) в 2 – 3 раза больше, чем сегодня строится, а общая стоимость затрат на обслуживание остающегося или вновь вводимого жилья будет ежегодно расти на 15 – 25 % в год с учетом инфляции.
Общую ситуацию с возможностью противостоять выбытию жилья и инфраструктур удачно сформулировал архитектор одного из восточносибирских крупных городов: при существующих темпах замены ветхого жилья этот процесс в городе продлится не менее 125 лет. В некрупных же городах на обновление жилого фонда «по-современному» не хватит и двух веков.
В итоге, ежедневно и ежегодно возможности для жизни в российских городах будут наглядно уменьшаться и при этом столь же наглядно дорожать.
С вынужденным и необходимым выбыванием жилья и удорожанием проживания в нём вопрос об определении места жительства остро встанет перед значительной массой населения страны – примерно перед 3 – 5 миллионами семей в течение ближайших семи лет, до 2010 года.
Таким образом, мы должны констатировать, что совокупными усилиями нам удалось к началу 21 века организовать на своей территории крупную градостроительную чрезвычайную ситуацию.
Уже начался процесс вынужденного выбытия старого фондаи вывода из эксплуатации объектов жилья, соцкультбыта, инженерных систем, который предопределен отсутствием экономических возможностей и организационных механизмов для их массовой реконструкции и строительства нового жилья, городской инфраструктуры и даже градостроительного проектирования.
Это и есть та «чёрная дыра», тот тупик, к которым неуклонно движется вся страна.
Во-первых, мы попадаем в хронологическую полосу длиною в несколько десятилетий, когда любые действия по отношению к половине имеющегося жилого фонда являются малополезными и чрезвычайно затратными, когда в отношении большинства наших многоэтажных жилых домов становится правдой крылатое выражение: «всё тратить на лекарства».
И, во-вторых, в случае, если мы ничего не предпримем оригинального и правильного, вместе с выбытием жилого фонда произойдёт выбытие населения из всех забот и дел, не связанных с обеспечением себя «крышей над головой». Крышей уже в прямом смысле этого слова. Страна выпадет окончательно из круга мировых субъектов развития и станет жить ожиданием очередных почти плановых катаклизмов.
Тем более, что самое важное – разобраться с причинами появления этой «чёрной дыры». Они на сегодня понятны и не составляют тайны для любого внимательного аналитика и управленца.
С одной стороны, это – следствие того, что основой государственной жилищной политики в 70-х – 80-х годах было повышение объёмов и темпов строительства за счёт сокращения роста его стоимости и удешевления тех затрат на конструкции, которые могли быть компенсированы низкими ценами на энергоносители. Расчётный срок «жизни» до капитального ремонта тех многоэтажек изначально задавался в 20 – 25 лет. Вдобавок, строили из нередко некондиционных и плохо приготовленных материалов, с установкой некачественного инженерного оборудования. Отсюда – ускоренный физический износ объектов, обеспечивающих систем инженерной инфраструктуры, а также крайне низкая энергоэффективность и нарастающая неэкономичность этого жилья.
С другой стороны, создавшаяся ситуация является следствием того, что в течение последних пятнадцати лет, не было никакой государственной технической политики и строили не лучше, если не хуже, чем в период советского цикла развития России.
С третьей стороны, наличное у нас чрезвычайно упрощенное панельное жильё требует ещё и чрезвычайно дорогой и затратной эксплуатации, дорогого и непрерывного ремонта, дорогой утилизации – на что с лихвой уйдут любые выделяемые деньги.
С четвёртой стороны, жильё исходно привязывалось к судьбе самих городов и их градообразующих предприятий, которые сегодня либо не работают, либо перестали нуждаться в прежнем количестве работающих. Отсюда проживание перестало быть функцией промышленного труда и, соответственно, жилой фонд перестал получать свою долю от народного хозяйства.
Понятны и неприятные сценарии («страшилки»), по которым нам придётся жить в том случае, если всё будет продолжаться по-прежнему.
Наступит эпоха коммунального тоталитаризма, когда «квартирный вопрос» станет центральным и для властей всех уровней и буквально для каждого гражданина. Когда всем будет править желание хотя бы частично сохранить в прежнем виде имеющееся качество жизни, когда тотальными и «проедающими» все финансы в стране станут программы ликвидации коммунальных катастроф типа «Переселение граждан г. N из ветхого и аварийного жилья», «Об обеспечении подачи горячей воды в микрорайон Х» и т.п.
Как быть?
Прежде всего, очень важно каждому в стране принять данную ситуацию как реальный и неотменяемый факт.
Но принять не с целью устрашения себя и друг друга или вызывания неизлечимого эмоционального кризиса. Этот факт, повторяем, следует принять как задаваемое начальное условие, чёткую вводную установку при обдумывании стратегии поведения всех ответственных лиц в стране и при создании программы развития, содержание которой во многом должно определяться этим фактом.
Мы должны понять и признать, что все вместе, как страна, вошли в десятилетие трудных испытаний и что предстоящие годы могут стать в жизни городов и поселений временем особого рода – временем массового выбытия ветхого жилого фонда и панельных зданий первых поколений вместе с нарастающим выходом из строя инженерных систем жилищно-коммунального хозяйства. Последнее, в свою очередь, приведет к проблемам в эксплуатации даже недавно построенных, но обслуживаемых этими сетями зданий и сооружений.
Однако любая грозящая катастрофа несёт в себе двоякий смысл.
С одной стороны, если ничего не предпринимать, то нас действительно ждёт выбытие не только жилого фонда и инженерных систем, но и нас самих как более или менее организованного общества в целом.
Но, с другой стороны, правильное отношение к надвигающейся катастрофе позволяет использовать её в качестве счастливой уникальной возможности для коренного пересмотра всех наших представлений о жизни в России, об организации жизнедеятельности и градостроительства, о самих наших подходах к развитию страны.
Катастрофа – греческое слово и обозначает резкий поворот или перелом судьбы, ниспровержение новыми законами старых, а также развязку драмы. Все эти значения не несут в себе фатального смысла и указывают на возможность принципиально разных направлений разрешения близящейся катастрофы.
Надвигающуюся катастрофу необходимо рассматривать как уникальную возможность кардинального обновления, как точку бифуркации и смены самого типа и характера российского градостроительства и жизнеустроения, как важное исходное условие при создании и реализации новых подходов к развитию страны.
Более того, сегодня ясно, что правильное разрешение катастрофы создаст условия для нового этапа развития российского и мирового градостроительства.
Преодоление и выигрыш катастрофы возможны.
Однако это может произойти только в том случае, если население и руководство страны, а также профессионалы сферы градостроительства (градостроители, архитекторы, риэлтеры, строители, девелоперы, работники коммунального хозяйства, энергетики и др.) сумеют посмотреть на российское градостроительство как на свой уникальный шанс.
Российское градостроительство находится сегодня в точке перелома, перехода от одного качественного состояния к иному, новому.
Специфика и особенности этого переломного периода в российском градостроительстве обусловлены буквально всеми сторонами нашей жизни: нестабильной ситуацией в мире, сменой общественного устройства страны, исчерпанностью старого типа урбанизации и фактом перехода к новому ее типу под воздействием уже других движущих сил, полным преобразованием характера социальной и ресурсной базы градостроительства.
Нужна правильно организованная градостроительная политика Российской Федерации. Только она в состоянии ориентировать социальную и деловую активность населения, деятельность органов государственной власти и местного самоуправления, профессиональные усилия в сфере градостроительства, а также средств массовой информации и граждан на ее реализацию. Это должна быть система взаимоувязанных действий, базирующихся на единой концептуальной основе и общих целевых задачах.
Градостроительство нужно целевым и настойчивым образом развивать, вовлекая в этот процесс население страны. Внешние, итоговые задачи первой фазы развития должны иметь хорошо различимые ориентиры:
0. увеличить объемы жилищного строительства в России в два раза;
- отказаться по возможности от нового массового строительства многоэтажных панельных и монолитных домов как домов времени дешевых, почти даровых энергоносителей и пренебрежения к вредностям среды обитания (также как нейлоновые рубашки, нужно перевести в историю моды и железобетонные коробки);
- сделать вынужденное выбытие жилья и ЖКХ планируемым и рационально организованным;
- развивать опережающими темпами индивидуальное частное строительство на усадебных участках; осваивать под земли поселений новые территории, наиболее благоприятные для жизни и развития народа.