И не удивительно. По масштабам и темпам жилищного строительства СССР стоял на одном из первых мест в мире. В СССР на 1000 человек населения в 1969 построено 9,3 квартиры, в США — 7,3, в Великобритании — 6,9, во Франции — 8,7 квартиры. В СССР ежегодно строилось свыше 2 млн. квартир, в РСФСР – более 1,3 млн.
В девяностых годах произошло резкое падение объемов жилищного строительства. Если в 1987 году было введено 76 млн. кв. м, то в 1999 – 2002 годах объем снизился до 30 – 33 млн. кв. м.
Данные (РСФСР в составе СССР, РФ) таковы: общий ввод жилья за 1996 –2000 гг. составил 160 млн. кв. м против 145 млн. кв. м за 1951 – 1955 гг. и 281 млн. кв. м за 1956 - 1960 гг.. При этом ввод за пятилетие 1986 - 1990 гг. составил 343 млн. кв. м. (т.е. более чем в два раза по сравнению с концом 90-х гг.).
Помимо количественных характеристик жилищного строительства крайне важно знать характеристики структурные – виды и разновидности строительства, классифицируемые по разным основаниям.
Структура строительства отражает распределение объема ввода по множеству признаков: по типу конструктивно-технологической системы и материала стен зданий; их этажности; составу и размерам квартир; формам собственности на квартиры или здание; источникам финансирования, стоимости 1 кв.м, то же плюс стоимость инженерной инфраструктуры, отнесенной к этому метру, а также по ряду признаков, которые могут быть назначены и приняты в зависимости от задач анализа или планирования объемов ввода.
Именно характеристики структуры строительства дают реальное и стереоскопичное представление о том, каково содержание жилищного строительства в тот или иной период времени в той или иной стране, городе, системе расселения, жилом районе, квартале, жилой группе. Структура строительства наилучшим образом выявляет тенденции, динамику взаимодействия сложившихся явлений с новыми формами развития и территориального размещения жилищного строительства или его стабилизацию.
Начиная с 1956 года и вплоть до конца 80-х годов, структура строительства, отличалась очень высоким уровнем однородности. Две трети объемов ввода приходилось на полносборное железобетонное крупнопанельное многоэтажное домостроение с квартирами по социальному стандарту, оборудованными централизованными системами тепло- и водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, канализации, слаботочных устройств, домовыми системами вытяжной вентиляции кухонных и санитарно-технических блоков, лифтами при этажности выше пяти этажей (в крайних южных, северных регионах и условиях сейсмики – выше четырех этажей), противопожарным оборудованием в зданиях повышенной этажности.
Площади квартир составляли для однокомнатных – до 32 кв.м, двухкомнатных – 54 кв.м, трехкомнатных – до 63 кв.м. По составу квартир в среднем чуть более половины от их общего количества составляли квартиры двухкомнатные и примерно по четверти приходилось на одно- и трехкомнатные. Высота жилых помещений составляла обычно 2,5 м., междуэтажная и межкомнатная звукоизоляция не нормировалась вплоть до четвертого поколения типовых проектов.
Наружные ограждающие панели по условиям теплопередачи рассчитывались, исходя из очень низкой цены на централизованно подаваемые теплоносители.
Жизненный цикл здания нормативно определялся посредством установления сроков планового капитального ремонта здания через первые 20-25 лет эксплуатации и полной амортизации его стоимости через вторые 20-25 лет эксплуатации, после чего должно было приниматься решение о его выводе из состава жилого фонда и сносе, либо реконструкции и модернизации. В рамках этих сроков здание считалось ремонтопригодным и отвечающим условиям безопасности.
Технологически тип панельных зданий базировался на заводском изготовление крупных железобетонных элементов, монтируемых на строительной площадке в готовый дом. Максимум трудозатрат приходился на заводской цикл и домостроительные комбинаты стремились по возможности приблизиться к условиям заводского производства, минимизирующего номенклатуру выпускаемых изделий. Домостроительное производство велось в соответствии с длительно действующими проектами - сериями, по которым строилось множество, иногда десятки миллионов квадратных метров жилых домов той или иной серии по всей территории страны. Типовые проекты в составе некоторых серий модифицировались также по условиям природно-климатических зон и сейсмичности территории строительства.
Нормативы на жилые здания несколько раз изменялись в сторону роста площадей и улучшения планировки квартир. Соответственно вводились в действие и новые серии типовых проектов, всего сменилось четыре их поколения. Под них заказывалось новое оборудование и формооснастка домостроительных комбинатов, служившая для изготовления железобетонных изделий. Каждый домостроительный комбинат выпускал дома одной серии типовых проектов разной модификации по этажности и типу домов, например 5-9-12 этажей, а начиная с жилых зданий третьего поколения, блок-секций – рядовых, угловых, торцевых с разным составом квартир.
Застройка полносборными домами индустриального заводского изготовления велась крупными жилыми массивами. Конвейерно выпускаемые изделия и возводимые из них типовые дома должны были иметь поточную непрерывную технологию производства-строительства, но даже и в этом случае минимальная технологически эффективная мощность ДСК составляла 70-100 тыс. кв. м в год. Отсюда – стандартная градостроительная организация застраиваемых территорий, подразделяемых на жилые группы, микрорайоны и районы с нормируемой плотностью их застройки в зависимости от средней этажности зданий. Этот же планировочный принцип нормативно устанавливал развитие сети объектов социального обслуживания – детских садов, школ, поликлиник, магазинов, спортивных и просветительских учреждений с определенным радиусом доступности и вместимости (площади) для каждого из типов этих объектов.
Инженерная инфраструктура была централизована. Это значит, что имелись крупные головные объекты – водозаборы, очистные сооружения, ГРЭС, трансформаторные или распределительные станции, от них к районам жилой застройки шли магистральный сети, которые затем последовательно ветвились на городские, межквартальные и внтуриквартальные сети, расширяясь пространственно и подобно кровеносным сосудам снижая сечение (мощность) вплоть до капилляров. Внутриквартальные сети подключались к конкретным зданиям, внутри которых инженерная разводка относилась уже к их оборудованию. Весь этот инженерный комплекс именуется жилищно-коммунальным хозяйством.
Очевидно, что такая поточная и внутренне технологически связная строительно-техническая и по сути градостроительная система нуждалась в том, чтобы был выдержан целый ряд условий, необходимых для ее существования.
Во-первых, это длительность цикла, предшествующего моменту начала строительства первого здания. Так, требовалось разработать градостроительную документацию, включающую генеральный план города или крупной его части, в которой предполагалось размещение нового строительства. В составе генеральных планов определялись схемы инженерных сетей, выбор места и мощности головных объектов инженерной инфраструктуры, трассировки магистральных, городских, межквартальных сетей; проекты детальной планировки жилых районов и застройки микрорайонов (кварталов) с определением серии типовых проектов, которые будут применены при строительстве данного города. Одновременно должен быть построен домостроительный комбинат, специализирующийся на производстве и возведении типовых жилых домов данной серии и проведена инженерная подготовка территории. Земли для нового строительства – и генплан за это отвечал – должны быть полностью очищены от предшествующей застройки. Это цикл занимал несколько лет: в наиболее ответственных и полностью обеспеченных необходимыми капитальными вложениями случаях три-четыре года.
Так строились города системы министерства среднего машиностроения, в частности более или менее открытые и очень популярные города Навои и Шевченко. В середине 70-х этим городам была от лица лидеров мирового профессионального сообщества градостроителей и урбанистов присуждена международная премия имени Патрика Аберкромби - выдающегося английского урбаниста начала ХХ века.
Второе необходимое условие заключается в том, что поточный метод домостроения возможен только на свободных территориях с заранее подготовленными инженерными сетями. Поэтому новые жилые районы в сложившихся городах строились на их периферийных землях, там возникали эти новые «черемушки», как их называли по типу знаменитого и образцового жилого района в Москве, построенного как раз на такой дальней тогда окраине столицы. Центры городов теряли переуплотненное до той поры население, ветшали; их сети, если они вообще были, относились к первой половине века и часто отказывали.
Это правило работает и сегодня – домостроительные комбинаты ищут свободные или в этих целях освобождаемые инженерно подготовленные территории, вычищают участок и строят, хотя строительство отдельных панельных домов в сложившейся застройке попросту снимает все специфические достоинства индустриального домостроения. Этот метод, эта технологическая система конвейерного поточного метода массового строительства эффективна и уместна лишь в узком диапазоне градостроительных ситуаций. Для центров городов, исторической их части, давно сложившихся районов, например, поточное крупнопанельное домостроение никак не подходит и потому проблема сохранения и реконструкции исторических центров осталась открытой и ждет еще своего решения. Даже для таких городов как Санкт-Петербург и Москва.
И третье обязательное условие – опережающие капитальные вложения в проектирование, в создание инженерной инфраструктуры, строительство головных инженерных объектов и домостроительных комбинатов, подготовку площадок, запуск домостроительного конвейера «комбинат – строительная площадка», обеспеченного строительными машинами, механизмами, материалами, комплектующими изделиями, рабочей силой и всё это задолго до заселения первого дома.
Потом дело пойдет очень быстро. Вводится 100, 200 и более тысяч квадратных метров жилья ежегодно в типовых домах назначенной серии и конвейер домостроительного производства и заселения начинает работать на полную мощность. Но предваряющие затраты очень велики и доступны лишь мощным государственным структурам аккумуляции и распоряжения ресурсами.
Собственно стоимость 1 квадратного метра жилья в панельном доме (кирпичном, если стены из кирпича) монотонно росла от 60-х годов к концу 80-х в диапазоне от 120 до 240 рублей (1 доллар США стоил тогда около 70 копеек). Поскольку квартиры, как правило, предоставлялись бесплатно в соответствии с принятой социальной нормой – в среднем 2-х комнатная квартира 50-54 кв. м для семьи из трех-четырех человек, а плата за найм жилья и коммунальные услуги была небольшой (в среднем около 2% бюджета семьи), то население в целом было удовлетворено ходом решения жилищной проблемы.
Кстати, напрасно в наши дни принято не верить обещаниям конца 80-х предоставить каждой семье к 2000 году отдельную квартиру. С ресурсами СССР эта задача была бы безусловно выполнена, тем более, что в дополнение к индустриальным системам домостроения были активно подключены силы индивидуального жилищного строительства.
Другое дело, что сама эта целевая задача была поставлена целиком в духе техницизма, социально одномерно и почти полностью игнорировала важнейший фактор – социальную неоднородность общества, а также отрицательное влияние на здоровье человека основного тогда строительного материала - железобетона и повышенной этажности жилища. Подобные «второстепенные» с позиции индустриальных задач вещи, заметим, в официальных нормативных документах фактически не оговариваются и сегодня. И из этого делают вывод, что все разговоры о вредном воздействии железобетонных стен, ограждающих и образующих жилище, на человека преувеличивается. Однако точно также нигде не оговаривается неблагоприятное воздействие на человека нейлоновых рубашек, чулок или носков, отсутствия приточной вентиляции в квартирах панельных домов, особенно повышенной этажности, жизни в загазованном автомобильными выхлопами воздухе перекрестков жилых улиц и множество иных подобных случаев. Но все эти якобы несуществующие или малосущественные неоговариваемые вещи в совокупности наносят людям серьёзный урон.
Вместе с тем, в последней советской Жилищной программе не только ставилась внешне эффектная цель, но и по ходу дела вносились коррективы: например развитие ячеистых бетонов, внедрение малоэтажной городской застройки, отвод лучших пригородных земель под частное жилище и многих других. И в те годы не было нависающей гигантской проблемы капитального ремонта. Предполагалось, что для домов, построенных в конце 50-х и 60-х годов, период массового капитального ремонта начнется уже за периодом достижения первой цели - предоставления каждой семье отдельной квартиры по социальной норме обеспеченности жилой площадью. Уже после этого строительные ресурсы постепенно начнут перетекать из нового строительства в капитальный ремонт, реконструкцию как собственно домов, так и инженерной инфраструктуры городов.
Теперь, когда мы немного вооружены представлением о системе индустриального полносборного домостроения, обеспечившей феноменальные объемы строительства жилья и в кратчайшие исторические сроки нарастившей более миллиарда квадратных метров жилищного фонда России, следует возвратиться в сегодняшний день и уяснить чрезвычайно важную вещь: тот массовый ввод жилья в пятилетки 60-80-х годов требует сегодня точно таких же темпов капитального ремонта и точно таких же затрат на этот ремонт. Кроме того, существуют и другие категории фонда, давно отслужившие свой срок.
В целом зарегистрированный жилой фонд России в 2003 году составляет 2 808,8 млн. кв. м. Если не учитывать панельные дома, поскольку об этом мы и говорим отдельно, он включает на этот год 90 млн. кв. м ветхого и аварийного жилья. Ежегодно объемы такого непригодного к эксплуатации жилья растут на 20-25 млн. кв. м. В 2003 году ожидается его прирост уже в 36-40 млн. кв.м. Одновременно с этим каждый год около 290-300 млн. кв. м требует неотложного капитального ремонта, 250 млн. кв. м - реконструкции, а около 20% фонда - первичного благоустройства.
Понятия ветхого и аварийного фонда не имеют сегодня правовых определений, хотя жители именно этих категорий фонда должны быть выселены из него и получить новое благоустроенное жилье по социальной норме. Соответствующая подпрограмма программы «Жилище» намечает расселение жителей ветхого и аварийного фонда из 50 млн. кв. м, зафиксированных к 2000 году, к 2010 году. Только вот объемы такого фонда стремительно растут и ежегодный прирост этих объемов уже сопоставим с вводом нового жилья и, возможно, его уже превысил. Многое ведь зависит от фактора оценки того, что считать ветхим или аварийным фондом.
С ветхим – проще. Ветхий, значит достигший околопредельного физического износа (более 70% по мнению Госстроя). С аварийным фондом намного сложнее. Слишком неясно. Построены, например, дома в конструкциях, рассчитанных на сейсмику в 7 баллов. А в связи ухудшившимися инженерно-геологическими условиями и по фактам натурных исследований расчетный фоновый балл установлен 9. Налицо серьезная опасность, по сути аварийная, для жизни и здоровья граждан. Но это пока основанием для отнесения фонда к категории аварийного не является. Если же включать в него здания (пусть даже далеко не ветхие), подсоединенные к аварийным инженерным сетям, грозящими разрывом в пик зимних холодов, здания на подтопляемых или даже затапливаемых территориях (примеры Якутска, поселений Краснодарского и Ставропольского краев), и ряд других подобных оснований, которые могут быть отнесены к обеспечивающим безопасность, жизнь и здоровье граждан и их имущества в законе «Об основах технического регулирования», то цифра приобретет неприемлемые значения.
Следующий фактор.
Панельные жилые дома составляют более половины фонда. Расчетный для них срок планового капитального ремонта, как уже говорилось, – 20-25 лет. Однако реально объемы такого ремонта составили в 2001 г. 0,3% от всего фонда. Хотя расчетные показатели необходимого капитального ремонта определить очень просто. Они количественно равны объемам ввода соответствующих годов 20-25 лет назад. И если этого планового ремонта не делать, то нарастает так называемый «отсроченный ремонт» и увеличивается инвестиционный долг, который все равно придется платить – либо за счет сокращения сроков жизни фонда и вынужденного вывода его из эксплуатации как аварийного, непригодного, либо такого же вынужденного капитального ремонта, но осуществляемого уже в чрезвычайных режимах, либо ценой техногенных катастроф и человеческих жертв.
Исходя из срока 20-25 лет устанавливается и норматив планового капитального ремонта – 4-5% расчетной категории фонда. А когда делается 0,3%, то, очевидно, что жилье деградирует, теряет ремонтопригодность, неотвратимо становится аварийным, после чего по отношению к нему необходимы меры чрезвычайного характера, либо вывод из эксплуатации и снос.
Но это всё ещё только одна сторона дела. Другая – теплотехнические и энергосберегающие качества существующего жилищного фонда, особенно панельных зданий первых двух-трех поколений.
В сегодняшних условиях при принятии решения о строительстве объекта его жизненный цикл также рассматривается по меньшей мере на 25 лет. И эта длительность, расчетный срок в 25 лет имеют чрезвычайно важное значение – сегодня эксплуатационные расходы как правило выше, чем расходы на собственно строительство объекта.
Панельные дома потребляют тепло, электричество, воду в количествах, которые в период их строительства соответствовали представлению о практически бесплатной поставке этих продуктов в жилище. Отсюда – низкие теплотехнические показатели наружных стен, потери в сетях тепло- и водоснабжения, большое лифтовое хозяйство за счет средней этажности застройки городов в девять и более этажей. Отсюда и общая ситуация - дома в эксплуатации очень и очень дороги. И, следовательно, каждый введенный панельный многоэтажный дом – потери для городского бюджета, дотирующего потребление коммунальных услуг.
Ремонтировать дом с сохранением его убийственных (для бюджетов, казенных и личных) технико-экономических показателей – бессмысленно, а всё это исправлять, по сути, полностью реконструировать, – дороже, чем построить новый. Поэтому стихийно проявляющийся здравый смысл хозяйственников никак не соглашается с вложением средств в капитальный ремонт панельного дома.
Вот и получается парадоксальная ситуация.
С одной стороны, с началом нового века и тысячелетия мы вошли в длительную полосу технологической, не зависящей от нашего желания, необходимости капитальных и иных ремонтов ударными темпами.
С другой стороны, подобный абсолютно необходимый ремонт не только не делается, но и рассматривается в качестве напрасной и невозможной траты и без того ничтожных средств.
Вот ситуация и задача, которые пока не имеют решения.
Всё это находится сегодня в состоянии неопределенности и зависит от того, какие стратегические решения будут выработаны и приняты в целом.
Если никаких решений принято не будет (что тоже вероятно, но всё же находится в рамках неопределенности – может не быть, а может ведь и быть), то дома станут поточно – так же поточно, как они вводились - выходить из строя, массово и поточно переходя в разряд аварийных. Конечно, можно будет бросить все имеющиеся хозяйственно-социальные силы на то, чтобы остановить разрушения, не заботясь об остальном. Но и тогда развитие событий поневоле станет катастрофичным для общества.
Общий износ всего массива жилого фонда оценивается сегодня в 50 - 70%, неотвратимо приближаясь к горизонту необратимости, то есть неремонтопригодности и аварийности основной части жилого фонда страны. И всем сегодня – жителям и руководителям – следует чётко видеть эту черту необратимости, если хотите, начинать постоянно медитировать по поводу неё.
Кстати, примеры реконструкции или сноса пятиэтажек в Москве связаны исключительно с коммерчески-инвестиционным характером таких проектов. Это значит, что доходы от рыночной продажи квартир в домах, возводимых на территориях, которые занимали снесенные дома, перекроет расходы на длинную цепочку действий: бесплатное расселение жильцов сносимых домов, работы по сносу, реконструкцию инженерных сетей. Всё это будет включено в стоимость возведения новых домов и соответственно в стоимость квадратного метра квартир для их покупателей. В результате цена продаж в таких новых домах всегда превышает одну тысячу условных единиц за 1 кв. м общей площади квартиры без учета сантехоборудования и отделки. Очевидно, что такая практика может иметь лишь очень ограниченное распространение.
Но помимо самих домовых коробок и квартир есть ещё более сложные технические системы их эксплуатации.
Состояние инженерных сетей городского жилищно-коммунального хозяйства таково, что степень их износа к 2003 году уже перешагнула черту обратимости. Не менее чем 25% сетей амортизированы полностью, а общий их износ приближается к двум третям. Число аварий выросло за последние 10 лет в 5 раз. Это касается и магистральных, и городских, и квартальных сетей, и состояния так называемых «источников» - котлов, водозаборов, очистных сооружений и других подобного рода объектов. Их износ в массе своей превышает даже степень износа трубопроводного хозяйства, что делает этот конгломерат систем в целом не только малонадежным, но и рассчитываемым на уже плановые чрезвычайные ситуации и постоянные ремонтные работы в аварийных режимах. Инженерная инфраструктура уже находится в цикле распада и едва удерживаемого разрушения. Примеры множества городов – Великого Новгорода, Томска, Владивостока – ясно об этом свидетельствуют.
Таким образом, существующие сегодня в своей массе жилые дома и инфраструктуры сами по себе являются полем начинающейся бесконечной чрезвычайной ситуации.
С этой точки зрения следует посмотреть и на проблему жилищной собственности для населения.
Обычная ситуация: взрослые родители приватизировали в свое время квартиру в панельном доме, считают ее своим достоянием, своим капиталом, который перейдет к их детям и обеспечит передачу собственности поколениям своего рода.
Но на самом деле, всё не совсем так.
Срок жизни панельного дома весьма ограничен во времени и чувствительно зависим от соблюдения сроков проведения планового капитального ремонта. А ремонта дома не производится. Ремонт отдельно взятой квартиры на состоянии дома не сказывается, дом ветшает, рыночная стоимость квартир в нем неудержимо падает, он постепенно руинируется, превращается в трущобу вместе с окружающими такими же домами. Стоимость коммунальных услуг растет и растет, приближаясь к рыночной цене энергоносителей, а их требуется всё больше и больше, так как состояние ограждающих конструкций, которые и изначально не были рассчитаны на ресурсосбережение, ухудшается с каждым годом. Квартира начинает потреблять всё больше средств и в какой-то момент становится ясно, что её рыночная стоимость, скажем 5-7 тысяч долларов за двухкомнатную квартиру в обычном панельном доме города Пскова (Оренбурга, Рыбинска, Магадана…), полностью за несколько лет съедается размером платы за тепло, воду, электричество, да еще и подаваемые с перебоями. В результате родители передают детям не устойчивую к флуктуациям рынка недвижимость, где семья всегда может найти себе место для жизни, а скорее символ недвижимости, квартиру, заряженную падающей динамикой стоимости, удобства, комфорта, да и всей среды обитания. То есть вместо собственности и недвижимости дети наследуют квартиру в краткоживущем и неудобном панельном доме, к тому же очень дорогом в эксплуатации для всех – для собственника, для местного сообщества, для государственных бюджетов.
С этой точки зрения приватизация жилья несет скрытую до поры неоднозначность. Жилье людям при приватизации не просто подарили, а передали на собственное содержание. А содержание весьма неэкономичных, «нерыночных», энергозатратных и быстро амортизирующихся многоквартирных домов с централизованной инфраструктурой не по силам добровольным кооперациям граждан и их местным сообществам, имеющим в своем распоряжении весьма ограниченные муниципальные бюджеты. Поэтому поддержание жизнеспособности и эксплуатационной пригодности массовых серий панельных жилых зданий первых двух-трех поколений поневоле останется за государством.
И в этом есть определенный балансный смысл. И эти панельные дома, и эти сети, вся эта жилищно-коммунальная инфраструктура новых городских районов массовой застройки была создана примерно за 35 лет - от 1955 до 1990 года. Начиная с 1990-91 годов, вложений в развитие основных фондов домостроительного и инфраструктурного комплексов нового массового городского строительства не производилось. Большая часть объектов нового строительства подсоединялась к существующим сетям, а муниципалитеты, бравшие свою долю от каждого вводимого объекта, чаще всего рассматривали эти средства не как инвестиционную составляющую развития, а как оборотные или расходуемые на содержание аппарата и ремонт. Это значит, что создание инфраструктурного компонента инженерного обеспечения объекта на городском или районном уровне не включалось в состав цены издержек при его строительстве. Российское государство, таким образом, не только потребляет созданную ранее инфраструктуру, которой пользуется, не вкладывая в ее развитие собственных усилий, но получает также и обязательства по поддержанию в эксплуатационном режиме зданий, созданных одновременно с этой инфраструктурой.
Мы попадаем в безысходную ситуацию, когда спектр возможных решений неумолимо сжимается. Если новых объектов сегодня строится в два с лишним раза меньше, чем это было 25-30 лет назад, т.е. в исходной точке начавшегося тогда срока их службы с заданным режимом амортизации и ремонта, а эти мероприятия проводятся со значительным отставанием, то с течением времени общий объем фонда начнет быстро уменьшаться за счет того, что ежегодно из эксплуатации вынужденно будет выводиться огромный объем потерявших ремонтопригодность зданий и объектов инфраструктуры, построенных в 50-е – 60-е годы прошлого века.
Итак, необходимость кардинального и даже революционного решения проблемы жилищного строительства и технического состояния жилищно-коммунального хозяйства является шагом вынужденным, обязательным. Ни скрыться от него, ни не обратить на него внимания – невозможно.
Но мы считаем, что и не нужно. Поскольку сама проблема подсказывает нам возможные уникальные решения и даёт основания для социального оптимизма.