Исходная ситуация характеризуется сегодня  значительным накоплением неблагоприятных    тенденций в жилищной сфере, к главным из которых относятся:

-              нарастающее старение жилого фонда страны и обеспечивающих систем коммунальной  инфраструктуры, в массе своей (более 50%) перешедших рубеж ремонтопригодности и  подлежащих выбытию из эксплуатации в течение ближайшего десятилетия;

-              крайне низкие показатели объемов жилищного строительства – менее 0,3  кв. м /чел. в год (около 40 млн. кв. м в 2005 г.) и концентрация большей части этих объемов в весьма высокой ценовой нише около 20 тыс. руб./кв.   при превышении роста цены продаж над ценой   строительства более чем   в 1,5  раза;

-              резкое расхождение  числа семей, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий и числа семей, эти условия улучшивших;

-              доля населения, отвечающего условиям платежеспособного спроса на жилье в сложившемся ценовом уровне  с учетом максимально быстрого развития ипотечного кредитования граждан увеличится до 10%  при доле населения, желающего улучшить жилищные условия – 77% .

Принятая линия  всемерного содействия  ипотеке направлена на  решение  весьма важной задачи расширения сегмента платежеспособного спроса, однако при этом необходимо принять во внимание, что в настоящее время цену на рынке жилья диктуют производитель и продавец. При весьма незначительном росте стоимости строительства за последние годы стоимость жилья на первичном рынке выросла более чем в 1,5 раза и продолжает быстро расти, хотя   основные фонды  обновляются мало (износ около 45%).

Основные объемы долгосрочного кредитования приобретения жилья приходятся на вторичный рынок – на него пришлось около 90%  объемов.  При этом получатели  кредитов фактически  насильственно помещаются в нишу рынка дорогого многоэтажного жилья  с применением   тяжелого железобетона, доля которого в общих объемах строительства   составляют сегодня более 70%.

С полной уверенностью можно утверждать, что  последовательно должна быть продолжена линия содействия ипотечному кредитованию граждан. Но необходимо   обеспечивать  встречное движение – расширять платежеспособный  спрос не только за счет   механизмов кредитования потребителей и ипотеки, но также  и  за счет  создания массового доступного и комфортного   жилья в  «социальной» ценовой нише.

    Ключевым, первостепенным по важности фактором, реализующим задачи национального проекта  жилищного строительства, является его  развитие   на рыночных принципах   конкуренции  производителей.   Цель ежегодного наращивания  объемов социального строительства не менее чем на 5-7 млн. кв. м требует   переноса  в текущем периоде   центра тяжести на стимулирование и налоговое регулирование  производителя, его кредитование и поддержку в противовес приоритету  кредитования  потребителя.  Иначе потребитель будет и дальше вынужденно поощрять рост стоимости жилья,  поддерживаемый   собственниками  строительного бизнеса,   пользующихся абсолютной отсталостью современного российского градостроительства. Самый явный тому признак – доля земель поселений, а в их составе - земель застройки, составляет в России менее 0,5 % в общей структуре земель, что в десятки раз уступает показателям стран с аналогичным уровнем урбанизации.

На основе документов территориального планирования – схем и генеральных планов необходимо провести активное вовлечение новых земель в жилищное строительство. Так, под объемы ежегодного строительства около 80 млн. кв. м при возведении по объективным условиям не менее двух третей от этого объема на новых территориях, потребность в землях застройки составляет в год  (при средней  плотности застройки около 1-2 тыс.кв.м на 1 га селитебной зоны) 300-400 кв. км. Эти территории должны быть заблаговременно запланированы под перевод в земли застройки, проведены все правовые процедуры, связанные с изменением категории, либо назначения земель, подготовлены и приняты правила землепользования и застройки, устанавливающие градостроительное зонирование и регламенты, проведены аукционы, осуществлена инженерная подготовка, инженерное оборудование и только в результате выполнения длинной цепочки проектных, правовых, инвестиционных и технических действий сформированные участки станут площадками строительства. Этот цикл имеет технологически обусловленную продолжительность в несколько лет и потому так важно незамедлительно приступить к подготовке схем территориального планирования субъектов РФ, их частей и генеральных планов территорий муниципальных образований.

В этой ситуации меняется сложившийся тип урбанизации. Переход основных объемов строительства в «социальный» ценовой интервал станет  принципиальной инновацией для России, переходящей к постсоветской урбанизации – новые  поселения  массового усадебного индивидуального жилья в пригородных зонах больших городов, развитие малых городов, агломераций сочетания больших, малых городов  и сельских поселений;  новые строительные материалы на основе дерева и ячеистых бетонов, местные строительные материалы, эффективные утеплители,  композиты;  малые и автономные системы инженерного оборудования. 

Для  этого потребуется:

-              перейти к новому поколению градостроительных и технологических методов, затратив определенные усилия и ресурсы на их разработку, апробирование, последующее стимулируемое распространение;

-              осуществить пилотные проекты и программы жилищного строительства, приняв  за  целевую задачу полное решение в течение 4-5 лет вопросов строительства жилья для военнослужащих и лиц, уволенных (увольняемых) в запас,  на землях, территориальное планирование которых должно осуществляться совместно РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями;

-              провести решительную модернизацию проектно-градостроительной сферы, системы обеспечения  территориального  планирования регионов и поселений России,  осознав, что именно здесь находится поле  основных стратегических решений в жилищной политике и жилищно-коммунальном хозяйстве;

-              создать и апробировать на практике несколько работоспособных схем реализации масштабных инвестиционно-строительных проектов на основе кредитных и кооперированных источников финансирования,  сформировать организационные, менеджеральные, инвестиционные и правовые механизмы осуществления  проектов в русле стратегических целей, способных придать целостность и системность множеству узкопредметных  и частных предложений.

Уменьшающееся народонаселение России в значительной своей части расселено сегодня в   плотно застроенных    и продолжающих теми же методами застраиваться городах, жилищно-коммунальное хозяйство которых близко к завершению амортизационных сроков  эксплуатации. Назрела острая необходимость решительных  качественных перемен в градостроительстве и жилищной политике. По сути  необходима градостроительная революция, имеющая общенациональное и политическое значение:  нужно в 2-3 раза увеличить территории земель поселений; гармонизировать систему расселения Центр – Юг – Сибирь – Дальний Восток;  сменить привычные формы многоэтажного железобетонного строительства на  образцы усадебного индивидуального жилища, отвечающего требованиям энергосбережения, энергоэффективной коммунальной   инфраструктуры и уровню автомобилизации 200-300 а/м на тысячу жителей;   строить в год по меньшей мере 70-80 млн. кв. м жилья и в течение ближайшего  десятилетия восполнить выбытие сотен миллионов квадратных метров   жилья первых поколений массового крупнопанельного домостроения.

    Для подобных целенаправленных мер имеются определенные предпосылки, активизируемые Национальным проектом развития доступного и комфортного жилья.  Нужно воспользоваться тем,  что в рыночной экономике правовое и налоговое регулирование государства  позволяет выходить на эффект «засеянного поля», где  всходы – повсеместны и их рост идет как-бы сам по себе. Это много более продуктивно в сравнении с централизованной  «высадкой клумбы», где предусмотрены специальные гнезда каждому.  Новое градостроительство России может базироваться только на методах конкурентной  рыночной экономики и правового регулирования развития.