Наиболее заметными и имеющими далеко идущие последствия являются факторы влияния этого отставания на жилищное строительство. Так, не удается перейти к практике масштабных отводов земель под застройку, не происходит рационализации структуры строительства по типам жилых домов и их этажности, а основные усилия продолжают направляться в девелопмент многоэтажных железобетонных зданий на отдельных земельных участках с устаревшей инфраструктурой. Это есть действия «участкового, штучного» строительства, дополнение к застройке старых городских территорий, в то время как сам принцип подхода к освоению земель под жилищное строительство должен быть радикально пересмотрен.
В Южном федеральном округе, например, даже в Ростовской-на-Дону области сегодня лишь около 1% земель относится к землям поселений, включая сельские, при том, что в подобных регионах других стран эта доля, как правило, во много раз больше. Отсюда – дефицит земель под застройку, стремительный рост цен продаж недвижимости, понимание многими лицами сложившейся ситуации как требующей в первую очередь упорядочивания отвода участков, проведения аукционов и т.п. Но зерно проблемы в другом. Необходимо добиться избытка предложения территорий для строительства и перейти от «участкового, штучного» типа проектов к комплексной застройке больших осваиваемых территорий в рамках кооперированных крупных инвестиционных проектов.
Конкуренция и административное воздействие на отбор инвестиционных проектов в нише штучного возведения объектов в существующей застройке во многом связаны с жестким отграничением земель городов от прилегающих территорий. Выход на новые территории затруднен, так как не имеет сложившихся схем инвестирования в развитие коммунального комплекса и правовой подготовки земель для застройки, что по сути предопределяется отсутствием соответствующих документов территориального планирования.
Эти документы – схемы и генеральные планы – являются на сегодня единственным правовым основанием изменения такого положения и должны обеспечить вовлечение под земли застройки ежегодно по 1,5 – 2.0 тыс. кв. км, необходимых для размещения комплексного строительства 80-100 млн. кв. м жилья.
Без создания в сфере удовлетворения спроса на жилье конвейера «территориальное планирование – отвод, правовая и инженерная подготовка территорий – инвестиционный кредит - управление застройкой и проектами (девелопмент) – строительство – предложение жилья» не будет уравновешена система мероприятий по его поощрению – ипотека, жилищные сертификаты и др. Напротив, продолжится подталкивание цен продаж вверх. В условиях по сути искусственного дефицита земель под застройку иначе быть не может.
Территориальное планирование должно быть также готовым ответить на вопросы структурного, стратегического характера. Так, программа «Жилище» вообще не содержит компонента территориального планирования и не затрагивает, соответственно, ряд важнейших вопросов реализации национального проекта доступного и комфортного жилья: распределение предусматриваемых в 2010 году объемов ежегодного строительства 80 млн. кв. м жилья по территории страны складывается из примерно 15-17 млн. кв. суммарно в Москве, Санкт-Петребурге, Московской и Ленинградской областях, а где строить остальное? Какова структура строительства по собственности и источникам инвестирования, по этажности, плотности, развитию социальной, коммунальной инфраструктуры и санитарно-экологического качества жилища? Не определены пилотные, головные регионы и проекты, которые могли бы стать полигонами для отработки различных градостроительных и инвестиционно-строительных схем, приемов, методов и примеров реализации национального проекта.
Проектные организации, разрабатывающие по заказам администраций субъектов федерации и муниципалитетов документы территориального планирования, правила землепользования и застройки, проекты планировки территорий – полностью разъединены, более того выступают подчас с демпинговыми заявками на выполнение проектов, которые в результате лишь осложняют реализацию национального проекта, подменяя его стратегию сиюминутными паллиативами.
Развитие градостроительства в стране должно иметь определенную концептуальную наполненность, опираться на осмысленную последовательность шагов и этапов. Закончился период социалистической урбанизации, но в его материализованных формах продолжается функционирование созданных ранее, но вскоре завершающих жизненные сроки, объектов инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса, планировочной организации поселений. В их изношенную ткань встраиваются отдельные новые объекты, но системное порождение и развитие новых образцов градостроительной деятельности не происходит. Новая, пост-социалистическая урбанизация складывается, но удовлетворительного градостроительного воплощения не имеет.
Что в первую очередь – с точки зрения инвестиционного процесса – отличает новую урбанизацию? Это «мелкозернистый», негосударственный характер инвестиций в строительство, направленных на получение коммерческой выгоды, либо собственного потребления инвестора. Градостроительство должно найти удовлетворительные решения общесоциального плана, а для этого обеспечить возможность перехода основных объемов строительства в ценовой интервал до 10 тыс.руб. за 1 кв.м.
Это станет принципиальной инновацией для России, переходящей к постсоветской урбанизации – новые поселения массового усадебного индивидуального жилья в пригородных зонах больших городов, развитие малых городов, агломераций сочетания больших, малых городов и сельских поселений; новые строительные материалы на основе дерева и ячеистых бетонов, местные строительные материалы, эффективные утеплители, композиты; малые и автономные системы инженерного оборудования. Кроме того, предлагаемый «избыток» земель и участков для застройки радикально изменит ситуацию с нарастанием монополизации строительства, открыв широкие возможности развития для множества инвесторов и застройщиков.
Предлагаемыми мерами являются следующие:
- проведение решительной модернизации проектно-градостроительной сферы, всей системы обеспечения территориального планирования регионов и поселений России при осознании того, что именно здесь находится поле основных стратегических решений в жилищной политике, жилищно-коммунальном хозяйстве и инвестиционно-строительной деятельности в целом;
- создание и апробирование на практике нескольких работоспособных схем реализации масштабных инвестиционно-строительных проектов на основе кредитных и кооперированных (партнерских) источников финансирования, формирование примеров (образцов) организационных, менеджеральных, инвестиционных и правовых механизмов осуществления проектов в русле стратегии, способной придать системность набору фирменно-корпоративных и частных предложений;
- осуществление ряда пилотных проектов и программ жилищного строительства с целевой задачей, например, полного решения в течение 4-5 лет вопросов строительства жилья для военнослужащих и лиц, уволенных (увольняемых) в запас, на землях, территориальное планирование которых должно осуществляться совместно РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями;
- переход к новому поколению градостроительных и технологических методов, что потребует привлечения определенных усилий и ресурсов на их разработку, апробирование, последующее стимулируемое распространение.
Уменьшающееся народонаселение России в значительной своей части расселено сегодня в плотно застроенных и продолжающих теми же методами застраиваться городах, жилищно-коммунальное хозяйство которых близко к завершению амортизационных сроков эксплуатации. Назрела острая необходимость решительных качественных перемен в градостроительстве и жилищной политике. По сути необходима демократическая градостроительная революция, имеющая общенациональное и политическое значение: нужно в 2-3 раза увеличить территории земель поселений; гармонизировать систему расселения Центр – Юг – Сибирь – Дальний Восток; сменить привычные формы многоэтажного железобетонного строительства на образцы усадебного индивидуального жилища, отвечающего требованиям энергосбережения, энергоэффективной коммунальной инфраструктуры и уровню автомобилизации 200-300 а/м на тысячу жителей; строить в год по меньшей мере 70-80 млн. кв. м жилья и в течение ближайшего десятилетия восполнить выбытие сотен миллионов квадратных метров жилья первых поколений массового крупнопанельного домостроения.
«Инвестиционная машина» нового градостроительства должна получить межрегиональный, национальный масштаб, приобрести амбиции крупнейших мировых игроков рынка развития недвижимости, имея за спиной крупнейший в мире территориальный ресурс и колоссальные накопления от сырьевого экспорта, которые как можно быстрее нужно капитализировать и переводить в инвестиции.
Для подобных целенаправленных мер имеются определенные предпосылки, активизируемые Национальным проектом развития доступного и комфортного жилья. Собственные же усилия государства и органов местного самоуправления должны обеспечить выполнение того, что за ними законодательно закреплено – разработку документов территориального планирования, градостроительного зонирования, технических регламентов и местных нормативов.